‘‘الزوالي‘‘ ضحية الارتفاع الجنوني للعقار

شقة من 3 غرف تكلف 280 مليون وتباع بمليار

تعرف أسعار العقار في عنابة ارتفاعا كبيرا في الفترة الأخيرة لأسباب تعددت واختلفت يدفع المواطن البسيط ثمنها باهظا جدا.
أردنا قبل استطلاع الأمور تحديد الثمن الاجمالي لبناء شقة عادية تقريبا، فاتجهنا الى مقاول وخبير عقاري الذي أكدا لنا بعميات حسابية تقريبية أن المقاول على سبيل المثال ينجز السكن الاجتماعي بالمعايير الحالية ويسلمه للسلطات المحلية بإجمالي قيمته 280 مليونا تقريبا هذا بالنسبة للشقق المتكونة من 3 غرف. هذا السعر يعطينا فكرة عن تكلفة الشقة الواحدة بمثل هاته المعايير في برامج اسكانية غير تابعة للدولة، لكن المثير انه في سوق العقار وبين الخواص وبعملية مقارنة بسيطة يباع سكن بسيط من نوع «F3« أي بنفس المعايير السابقة في وسط مدينة عنابة بحوالي مليار وفي بلدية البوني ب 700 مليون وفي بلدية سيدي عمار ب 600 مليون بالنسبة للشقق التي يملك أصحابها عقود الملكية. أما فيما يخص السكنات من نوع «F2 « فشقة بغرفتين على سبيل المثال في واد الفرشة قد تصل الى 850 مليون وفي السهل الغربي 700 مليون وفي البوني وسيدي عمار يتراوح سعرها بين 400 و 450 مليون. وحسب ما كشفته مصادر آخر ساعة فمن بين العوامل التي ساهمت في ارتفاع أسعار الشقق هو التصريح المزيف الذي يصرح به البائع والمشتري لدى الموثق أثناء الاكتتاب حيث غالبا ما يتم تدوين في العقد قيمة مالية منخفضة على القيمة المتفق عليها لتخفيض قيمة الضرائب المفروضة من دار المالية في ظل غياب الرقابة على مثل هاته العمليات. هذا الارتفاع الجنوني أرجعه البعض من جهة أخرى الى مواد البناء التي ارتفعت أسعارها في الفترة الأخيرة حيث قفز سعر قنطار من الحديد من 2400 دج في وقت سابق الى 5500 دج و6000 دج. ونفس الشيء بالنسبة للأسمنت الذي يبلغ الكيس الواحد منه من وزن 50 كغ: 850 دج، أما أجرة العمال الذين يعملون في مشاريع البناء فهي الأخرى ارتفعت فالبناء ينال يوميا حوالي 1800 دج والعامل الذي يرافقه 1000 دج. وبجولة بسيطة حول الوكالات العقارية وتفحص الاسعار تدرك حجم الكارثة التي ادخلت الشقق في قاب الممنوعات بعد ان ارتفعت اسعارها بطريقة جنونية، ورغم تعدد الاسباب الظاهرة والخفية فان المواطن البسيط لم يجد حلا للشراء وحتى الاطار فلو لا القروض البنكية لما تمكن من الحصول على قبر الحياة كما تطلق عليه أجدادنا.
أسعار القطع الأرضية تلتهب
أما بالنسبة للقطع الأرضية فتعرف هي الأخرى ارتفاعا معتبرا في أسعارها فسعر المتر المربع في وسط المدينة وصل هذه السنة الى 20 مليون للمتر مربع، وفي سيدي عيسى 7 ملايين للمناطق الجبلية صعبة الوصول، أما في بعض البلديات على غرار سيدي عمار، البوني، الحجار وبرحال فسعر المتر المربع يتراوح بين 2 مليون و 2.5 مليون.
الإيجار من 2 مليون فما فوق
ويعاني العديد من المواطنين من مشكلة أخرى أرهقت كاهلهم انها أزمة الإيجار حيث يعرف هو الآخر ارتفاعا قياسيا. اذ يتم إيجار شقة من نوع «F3« في وسط مدينة عنابة ب 2 مليون فما فوق وتصل في واد القبة إلى 3 ملايين و 4 ملايين، أما في سيدي عمار، البوني والحجار فيتم إيجار الشقق من 3 غرف ب مليون ونصف أو أكثر، ويطالب أصحابها غالبا بنيل تسبقة لمدة سنة كاملة او على الأقل 6 اشهر وهو ما يكلف الزبائن مبالغ طائلة.
«أصحاب الشكارة» فقط قادرون على الشراء
وعندما نقوم بعملية حسابية فالمواطن البسيط و«الزوالي» أو حتى الاطار الذي لا يمكنه غالبا الحصول عل سكن اجتماعي من الصعب ان يتمكن من شراء شقة بعقد الملكية بسهولة، ويجب أن يملك السيولة المالية الكافية لكي يتمكن من شراء شقة تتكون من 3 غرف ب 700 مليون أو شقة تتكون من غرفتين ب 400 مليون على الأقل، ويبقى أصحاب «الشكارة» والتجار الكبار هم الذين يستطيعون شراء الشقق الجاهزة في عنابة.
«البزناسة» يهجرون السيارات ويتاجرون في الشقق
واستغل «البزناسة» في عنابة الارتفاع الكبير للعقار في السنوات الأخيرة ليتركوا تجارتهم في السيارات، الملابس، المجوهرات والسلع التي يجلبونها من فرنسا ليحولوا أنظارهم إلى الشقق حيث يستثمر العديد منهم أموالهم في شراء الشقق ثم ببيعها تدريجيا ويتعاملون بكثرة مع السماسرة وبعض الوكالات العقارية.
للحد من النصب والاحتيال على المواطنين
إجراءات ردعية ضد المرقين العقاريين
حورية فارح
وضعت السلطات العمومية منذ حوالي أربع سنوات مشروع قانون الترقية العقارية الجديد لصيغة البيع على التصاميم بعقود جديدة يقوم على حفظ الحق الذي يسمح للمقتنين والمرقين العقاريين على حد سواء بالمبادرة بمشاريعهم العقارية . وجاء هذا القرار لتنظيم سوق العقار وتقنين مهنة كل من لهم علاقة بالقطاع وهي الإجراءات التي تهدف في مجملها إلى إنجاح سياسة الرئيس عبد العزيز بوتفليقة في برنامج المخطط الخماسي المقبل 2014/2010 القاضي بإنجاز مليون ونصف وحدة سكنية بعد انجاز 90 بالمائة من البرنامج الخاص بالمخطط الخماسي السابق. ومن بين القوانين الجديدة التي صادق عليها نواب المجلس الشعبي الوطني سنة 2011 هو مشروع القانون المتعلق بالترقية العقارية الذي يتكون من 83 مادة تضمنت سلسلة من الإجراءات التي تهدف في مجملها إلى حماية حقوق المرقى العقاري والمستفيد على حد السواء والتي لم يضمنها التشريع المعمول به منذ مارس 1993. ويهدف القانون إلى تحديد الشروط الأساسية لمزاولة مهنة المرقي العقاري إنهاء المشاريع واحترام آجال الإنجاز، قصد الحفاظ على مصالح الطرفين.
سحب رخصة المرقي العقاري في حالة التزوير
وحسب نص مشروع القانون فان الأشخاص الذين تعرضوا لعقوبات بسبب مخالفات التزوير وغيرها فإنهم لا يمكنهم ان يكونوا مرقين عقاريين منشئين أو مشاركين.وزيادة على التأمينات المطلوبة في التشريع المعمول به في إطار ممارسة نشاط مهنة المرقي العقاري فان مشروع القانون ينص على أن المرقي العقاري الذي يشرع في انجاز مشروع عقاري من اجل بيعه قبل إنهائه يتعين عليه اكتتاب ضمان الترقية العقارية لدى صندوق الضمان قصد ضمان تسديد الدفعات التي قام بها المكتتبون في شكل تسبيقات والإنهاء الكامل للأشغال وتغطية أوسع للالتزامات المهنية والتقنية.
المرقي ملزم بدفع غرامات التأخير وينص مشروع القانون على عقوبات إدارية وجزائية على كل مخالفة كالسحب المؤقت لشهادة الاعتماد لمدة لا تتجاوز 6 أشهر والسحب النهائي لشهادة الاعتماد في بعض الحالات كتجاهل المرقي المتكرر وعن قصد وبصفة خطيرة للالتزامات الواقعة على عاتقه. وفيما يتعلق بالعقوبات الجزائية فان مشروع القانون ينص على عقوبات أهمها الحبس من شهرين إلى عامين وغرامة قدرها 200 ألف دج إلى 2 مليون دج. ولم ينس مشروع القانون نقطة بيع الأملاك العقارية والالتزام بالضمان اذ ينص على أن عقد البيع على التصاميم (وهو الطريقة التي بسببها تم تجميد نشاط الترقية العقارية منذ 2007 حيث يجب أن يوضح تشكيلة سعر البيع وآجال الدفع بالنسبة لتقدم الأشغال مع ضرورة ذكر ما إذا كان السعر قابلا للمراجعة.وشدد مشروع القانون في هذا الصدد على أن مبلغ مراجعة السعر لا يمكن أن يتجاوز 20 % كأقصى حد من السعر المتفق عليه في البداية مع تبرير تغيرات السعر وأن أي تأخر يلاحظ في تسليم العقار موضوع عقد البيع على التصاميم يؤدي إلى عقوبات يتحملها المرقي.
البيع بدون ملكية للسكنات الاجتماعية
650 قضية نصب واحتيال بمحاكم عنابة
آسيا بوقرة
كشفت مصادر قضائية «لآخر ساعة « أن محاكم عنابة أضحت تعج السنوات الأخيرة بقضايا النصب والاحتيال حول السكنات الاجتماعية التي تباع عن طريق التنازل بواسطة الاعتراف بدين مما يتسبب في طرد العديد من العائلات إلى الشارع وهو الوضع الذي أضحت تشهده العديد من العائلات الجزائرية بصفة عامة لا سيما العنابية التي تتعرض لمثل هذه الحالات من النصب والاحتيال بعد أن عرفت هذه الظاهرة انتشارا كبيرا في السنوات الأخيرة.حيث وحسب ذات المصدر فقد تم تسجيل أزيد من 650 قضية نصب واحتيال على مستوى محاكم عنابة خلال هذه السنة ضحاياها أرباب عائلات قاموا بشراء سكن اجتماعي عن طريق العرف من خلال تحرير وثيقة لدى الموثق تحتوي على الاعتراف بالدين بالاتفاق بين الطرفين خاصة ممن يملكون قرارات استفادة مؤقتة، مما يدفعهم إلى بيع ممتلكاتهم باستغلال الوثيقة، كضمان لاستعادة المال في حال تراجع البائع عن بيعه واسترجاع ملكيته. ولا تستند وثيقة الاعتراف بالدين إلى أي أساس قانوني في عقود البيع، وهو ما أدخل العديد من الأطراف في مشاكل كبيرة انتشرت في أروقة المحاكم، خاصة أنه لا يوجد أي قانون يلزم المدان بتسديد دينه، كما لا يتوجب عليها أي أثر قانوني بالنسبة للمدان خاصة إذا لم يكن لديه أي عقار أو ملكية باسمه. ويستغل هؤلاء الثقافة القانونية لدى المواطن المحدودة في مثل هذه المجالات، كونه لا يعرف الانعكاسات السلبية التي تترتب على الاستعمال غير القانوني لبعض الوثائق، ويقع الموكل والوكيل في العديد من المخاطر ومن جانبه لا يتحمل الموثق أية مسؤولية قانونية، بحيث لا يملك الصلاحيات القانونية لمساءلة الزبون عن الغرض الذي يتوخاه من إنجاز الوكالة أو وثيقة الاعتراف بالدين، كما لا يملك الحق قانونا في رفض تقديم الخدمة لأي مواطن إذا ما كانت ملفاته كاملة .
معظمها لا يهدم بعد توزيع السكنات الاجتماعية
البنايات الفوضوية تخنق جوهرة الشرق
ما تزال الأحياء العشوائية والبنايات الفوضوية تشكل هاجسا كبيرا للسلطات المحلية في ولاية عنابة، حيث أصبحت تشوه مظهرها بسبب انتشارها الواسع رغم البرامج السكنية العديدة التي استفادت منها الولاية للقضاء على هذه الأحياء.
ويساهم عدم تهديم البنايات الفوضوية بعد استفادة أصحابها من سكنات اجتماعية في تفاقم مشكل القضاء عليها، ففي نهاية عام 2011 على سبيل المثال لا الحصر تم توزيع حوالي 2000 مسكن اجتماعي على سكان الأحياء العشوائية المتواجدة وسط المدينة على رأسها «جبانة ليهود»، 8 ماي 1945، «برمة الغاز»، «الطاحونة» بالإضافة إلى قاطني المدينة القديمة (بلاص دارم)، ورغم ذلك لم تقم السلطات المحلية بتهديم السكنات الفوضوية حيث تم كراء أو شراء هذه السكنات من قبل آخرين بهدف الاستفادة من سكنات في المستقبل.
كما أن عدد السكنات التي خصصت، على مدار السنوات الماضية، لقاطني المدينة القديمة تكفي لإسكان مدينة بأكملها، ورغم ذلك لم ينته مشكل السكن بالمدينة القديمة وذلك بسبب ما يعتبره البعض «بزنسة» في السكنات، . والأمر ذاته ينطبق على الولاية بأكملها التي ورغم المشاريع السكنية العديدة بصيغتها الاجتماعية التي أنجزت على مدار السنوات الماضية إلا أنه لم يتم القضاء ولو نسبيا على الأحياء الفوضوية، وذلك يرجع بالأساس إلى غياب سياسة واضحة تحدد كيفية القضاء على هذه الأحياء. ويرى العديد من سكان ولاية عنابة الى أن بعض الجهات تسعى لإبقاء مشكل البيوت الفوضوية قائما بجوهرة الشرق من أجل التلاعب بتوزيع السكنات. وأهم اختبار في مجال القضاء على السكنات الهشة ستواجهه السلطات المحلية بولاية عنابة سيكون بعد شهر رمضان الجاري، حيث سيتم توزيع 1550 مسكنا على سكان الأكواخ القصديرية بمحتشد «لاصاص» بحي سيدي سالم بلدية البوني، الذي يعود إلى الحقبة الاستعمارية، والذي يوجد به حوالي 2500 بيت قصديري، قالت السلطات المحلية إنها ستهدم جميع الأكواخ المتواجدة فيه مباشرة بعد تسلم أصحابها سكناتهم.
وليد هري
البيع ب‘‘المفتاح‘‘
ديوان الترقية يتخذ اجراءات لاسترجاع ممتلكاته
طرد المشتري من قبل البائع الذي هو في الأصل مستأجر لدى ديوان الترقية والتسيير العقاري... قصص من هذا النوع أصبحت تتكرر يوميا بسبب رفع دعاوى الطرد وإخلاء المكان على اعتبار أن القانون لا يحمي المغفلين. حيث لابد أن يكون الإجراء الحقيقي لتفادي هذه المشاكل ضرورة وجود اتفاق بين البائع والمشتري بعد أن يتم تسديد ديون ديوان الترقية والتسيير العقاري أين يصبح العقار ملك حقيقي للبائع. وبسبب ارتفاع عدد هذا النوع من القضايا اتخذ ديوان الترقية والتسيير العقاري إجراءات لطرد كل من اشترى عقارا تابعا لها أو ما يطلق عليه ب « المفتاح «. في هذا الإطار أصدرت وزارة السكن تعليمة تلزم بطرد جميع المخالفين لنصوص العقد الموقع بين ديوان الترقية والمستفيد الأول وضرورة استرجاعه حيث تنّص في هذا السياق المادة القانونية التي تضمنها قانون الوكالات العقارية ‘'تمنع منعا باتا كل إجراءات بيع وشراء كل العقارات التي هي تابعة للدولة، بما فيها السكنات الاجتماعية والسكنات التي تتضمن دفتر أعباء، أي سكنات كسكنات عدل وكذلك سكنات برنامج السكنات الاجتماعية التساهمية‘' وتلك العقود الموقعة بين البائع والشاري غير معترف بها لدى جميع الهيئات الوطنية. وتأتي هذه الخطوة بعد أن تفاقمت ظاهرة النصب والاحتيال وسط المجتمع الجزائري وعقب تعرض العديد من الضحايا إلى الطرد خاصة وأن العديد ممّن باعوا سكناتهم في سنوات التسعينات بأثمان بخسة يطالبون بها اليوم لإعادة بيعها بأسعار خيالية .
آسيا بوقرة
رغم الصيغ التي وضعتها الدولة لتدعيم القطاع
السكن ينغص حياة المواطن الجزائري
وضعت الجزائر في السنوات الاخيرة العديد من الصيغ التي تمكن المواطن من الحصول على سكن كل حسب فئته الاجتماعية وقدراته المالية، ورغم ذلك يجد المواطن الجزائري صعوبة قصوى في الظفر ببيت في قطاع يشهد تزايدا مستمرا في الطلب على السكن. وانعكس هذا المشكل سلبا على مختلف نواحي الحياة حيث أصبح ينغص حياة المواطنين، وارتفعت معه نسبة ظاهرة العنوسة وتزايدت نسبة الاحياء القصديرية وارتفعت ظاهرة العنف والاجرام في المجتمع. ومن أجل تسهيل الاستفادة من السكن رسمت الدولة عدة صيغ تدعيمية من شأنها مساعدة طالبه على الحصول عليه منها صيغة السكن الاجتماعي الايجاري والممول من طرف الخزينة العمومية بنسبة مئة بالمئة وهو موجه الى ذوي الدخل الضعيف الذي يقل دخلهم الشهري عن 24000دج وكذا صيغة السكن الترقوي المدعم LPA والموجه لذوي الدخل المتوسط حيث يتم انجازه ضمن تركيبه مالية تساهم فيها عن طريق الاعانة للحصول على الملكية، إضافة الى صيغة السكن البيع بالإيجار AADL وصيغة السكن الاجتماعي التساهمي، وصيغة السكن الريفيLR، والسكن الترقوي العموميLPP وهي الصيغة الجديدة التي وضعتها المؤسسة الوطنية للترقية العقارية ENPI وهي موجهة للمقتنين للسكن الذين يفوق دخلهم مع ازواجهم 6 مرات واقل من 12 مرة الدخل الوطني المضمون، إضافة الى وجود صيغة السكن الترقويLP.ورغم كل هاته البرامج لا يزال السكن من أولويات المواطن الجزائري بل وينغص حياته اليومية في ظل صعوبة نيل المنال بالنسبة للعديد من العائلات، على غرار مشكل البطالة، التعليم والصحة.
مازوز بوعيشة