تطوّقها الأراضي الفلاحية و جزء منها معلق بعلي منجلي في قسنطينة: عين سمارة.. دائرة جديدة تفتقر للجيوب العقارية

تستعد بلدية عين سمارة بقسنطينة لارتداء عباءة الدائرة بكل ما يحمله التنصيف الإداري الجديد من مسؤوليات و امتيازات، رغم ضيق وعائها العقاري الذي كبح طموحاتها في التوسع عمرانيا خلال السنوات القليلة الأخيرة ، بعدما استنزفت البلدية كافة الجيوب الموجودة خارج المحيط الفلاحي، ما يلزمها اليوم بالبحث عن بدائل جديدة، يرى المواطنون بأنها لن تتوفر إلا إذ تم الاقتطاع من الأراضي الفلاحية لصالح العمران ، بينما يختزلها المسؤولون في نطاق منطقتي الحمايد و بوشبعة الريفيتين، في انتظار سن قوانين وتشريعات جديدة تسمح حسبهم، لعين سمارة بالاستفادة فعليا من مجال علي منجلي، الذي لا يزال مستقلا إداريا عنها رغم أنه يدخل ضمن مخطط الأراضي التابعة لأملاكها.
اعداد : هدى طابي
من التبعية لواد العثمانية و قسنطينة إلى الاستقلالية الإدارية
عرف وجه البلدية في السنوات الأخيرة تغيرا جذريا، فقد تحولت الى مدينة حقيقية بعدما فقدت تدريجيا طابعها الريفي القديم الذي يشبه إلى حد بعيد البلدات الصغيرة التابعة للمزارع الكولونيالية «الفيرما»، وهو طابع لطالما اشتركت فيه مع كل من مدينتي شلغوم العيد و واد العثمانية اللتان تحدانها غربا، لذا فإن الزائر اليوم للمنطقة لن يلمس من هويتها القديمة الكثير، فالحي الوحيد الذي لا يزال يحتفظ بالقليل من هذا الطابع هو ذلك التجمع العمراني التجاري الواقع عند مدخلها على مستوى الطريق الوطني رقم 5، أما خلافا لذلك فإن العمارات السكنية و «الفيلات» تعتبر الميزة الأبرز في البلدية التي تنقسم عموما إلى ثلاثة أحياء رئيسية، أولها الحي البلدي القديم و الحي الحديث الذي يظم مختلف المرافق الإدارية و و الخدماتية ، إضافة إلى حي حويشة عمار المعروف بحريشة ، أحد أكبر أحياء قسنطينة، وهو حي تطور بشكل ملحوظ خلال العشرية الأخيرة.
بهذا تكون البلدية قد أوجدت لنفسها هوية مستقلة بعدما توسعت بشكل كبير بداية من منتصف الثمانينات وتحديدا انطلاقا من سنة 1985، وهو تاريخ تأسيس أول مجلس بلدي مستقل بعين سمارة، بعدما خضعت خلال الحكم العثماني (1515 - 1830) لبايلك الترك التابع لقسنطينة، وهو وضع استمر خلال الحكم الاستعماري الفرنسي إلى غاية السنوات الأولى للاستقلال وتحديدا سنة 1963، لتتحول بعدها إلى حي تابع لبلدية وادي العثمانية، وذلك إلى غاية التقسيم الإداري لسنة 1984 والذي أصبحت بموجبه بلدية جديدة تابعة لدائرة الخروب ولاية قسنطينية.
أما اليوم فإن البلدية تتطلع لمستقبل إداري مستقل بعدما أورد العدد رقم 72 من الجريدة الرسمية لسنة2018، مرسوما تنفيذيا قضى بإدراج عين سمارة ضمن قائمة البلديات التي ينشطها رئيس دائرة.
وجاء في المرسوم التنفيذي رقم « 18-302 المؤرخ في 4 ديسمبر والمعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 91-306 «الذي يحدد قائمة البلديات التي ينشطها كل رئيس دائرة، أن الوزير الأول أقر فصل عين سمارة عن دائرة الخروب، لتتحول إلى بلدية ينشطها رئيس دائرة.
هذا القرار كان بمثابة نعمة كبيرة على البلدية التي ستعرف نقلة نوعية في المجال الاقتصادي بفضل المنطقتين الصناعيتين التابعتين لها، واللتين تضافان إلى مقوماتها السياحية غير المستغلة على مستوى منطقة شطابة الأثرية و الطبيعية، رغم ذلك فإن هذه الدائرة المستقبلية تختنق اليوم بسبب استنزاف العقار السكني و التجاري، و ضعف التهيئة على مستوى شبكة طرقاتها التي يستغلها بالعموم 43ألف ساكن يوميا.
الطوق الفلاحي يخنق البلدية
أصل مشكلة العقار في البلدية سببه المحيط الفلاحي الشاسع الذي يحدها من كل الجوانب، فرغم أنها تمتد عموما على مساحة 175 كيلومترا مربعا إلا أن كل الجيوب العقارية فيها قد استنزفت بشكل كامل، وكل محاولات التوسع تصطدم بهاجس الاعتداء على الأراضي الفلاحية، وهو إجراء يمنعه القانون.
وحتى الأراضي القليلة جدا المتبقية هي ملك لخواص، يؤكد سكان البلدية و أصحاب وكالات عقارية بأنهم غير معروفين، وبالتالي فإن استغلالها مرهون بتحديد هويتهم، علما أن المشكل لا ينحصر فقط في العقار السكني بل التجاري كذلك، بالمقابل أعرب بعض ملاك الأراضي الزراعية، عن استعدادهم للاقتطاع من محيطها و توجيهه لصالح العمران وذلك نظرا لكثرة الطلب على العقار في البلدية، التي تعد من بين التوسعات الحضرية المرغوبة، بفضل موقعها القريب من بلدتي الخروب و قسنطينة، و نظافة أحيائها و كونها بلدية تتسم الحياة فيها بالهدوء و وفرة الخدمات.
وبخصوص هذه المعضلة، أوضح رئيس المجلس الشعبي البلدي حسين عزيزي، بأن هنالك حلولا تم تبنيها بهذا الشأن، حيث سيتم حسبه استحداث منطقتين جديدتين للتوسع على مستوى كل من قرية بوشبعة و حي الحمايد في منطقة الكيلومتر 13، هذا في انتظار الاستفادة من المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير «بدو»، الذي يفترض بأنه أخذ بعين الاعتبار التصنيف الإداري الجديد لعين سمارة.
أما ما يعرف بمحيط علي منجلي، الذي يدخل ضمن مخطط الأراضي التابعة ملكيتها لعين سمارة، فإن البلدية قد توسع استفادتها منه مستقبلا في حال تم إقرار تقسيم إداري جديد واستحداث بلدية علي منجلي و ضبط محيطها الجغرافي، وهو إجراء سيفرز بالمقابل تبعية إدارية في التسيير لبلدية عين سمارة ستشمل بالعموم كلا من منطقة التوسعة الغربية و الوحدات الجوارية 18و20و 2و4بالإضافة إلى جزء من الوحدة13، و هي مجالات لا تزال حاليا تابعة إداريا للخروب بالنظر إلى أن بلدية عين سمارة بحد ذاتها تابعة لنفس الدائرة، وذلك إلى غاية تفصيل قرار ترقيتها إلى مصاف دائرة.
المكتبة البلدية قد تكون مقرا مؤقتا للدائرة
و يؤكد المسؤول بأن هذه التوسعات تعد المتنفس الوحيد المتوفر حاليا لعين سمارة، التي ستعرف في مرحلة لاحقة إنشاء مقرات إدارية جديدة ستتماشى مع وضعيتها كدائرة،حيث تم بهذا الصدد تحديد أوعية عقارية خاصة ستستغل لإنشاء مقر للأمن الحضري على مستوى حي حويشة عمار على مساحة تعادل1300 متر مربع، كما سيكون نفس الحي مقرا للمحكمة كذلك ، أما بخصوص موقع الدائرة فقد أوضح منتخبون في البلدية، بأنهم اقترحوا مبدئيا استغلال المكتبة البلدية كمقر مؤقت، إلى غاية تشييد المقر الجديد الذي اقترحت له قطعتان أرضيتان، الأولى تتربع على مساحة 6آلاف متر مربع وتوجد خلف القاعة متعددة الرياضات، و الثانية على مستوى الحي البلدي القديم، علما أن هذه المساحة هيئت مسبقا بتكلفة 3ملايين دج، وذلك بعدما كانت موجهة لإنجاز حديقة بلدية.
وفي انتظار ذلك، كشف محدثونا بأن نشاط المكتبة سينقل مؤقتا إلى مقر روضة الأطفال التابعة للبلدية، والذي تم غلقه حاليا تمهيدا لاستغلاله، في حال وافق الوالي على المقترح السالف ذكره، و حددت لجنة اختيار الأراضي الموقع النهائي للمشروع.
و بخصوص المقرات الفرعية للإدارات القطاعية، فقد أوضح رئيس البلدية، بأن هنالك فكرة تقضي باستغلال المحلات التساهمية القديمة، التابعة لمشروع 90 مسكنا تساهميا «أوبيجيي»، حيث يتوقع أن تتم تهيئتها بشكل يسمح بتخصيصها كمقرات إدارية قطاعية فرعية، فيما يبقى مصير مشروع المستشفى غير واضح ، فمشروع إنشاء مستشفى بسعة60سريرا، كان قد اقترح حسبه، من قبل منتخبين محليين خلال الفترة الممتدة بين سنة2007 حتى2009، وكانت موافقة مبدئية لإنجازه قد أعطيت من الوزارة الوصية و مديرية الصحة ، لكنه توقف لأسباب غير معروفة، غير أن محاولات إعادة بعث المشروع ستستمر كمال قال، والبلدية عازمة على ذلك. خلال جولتنا في أحياء بلدية عين سمارة لاحظنا بأن اهتمام المواطنين بموعد الإفراج عن قائمة السكن الاجتماعي، يفوق اهتمامهم بمستقبل بلديتهم كدائرة، أما قضية السكن الريفي فتعد «قنبلة موقوتة» كما عبر البعض، من جهة ثانية يطرح شق التهيئة كأحد الانشغالات، وهو واقع وقفنا عليه فعليا، فشبكة الطرقات الداخلية تعاني اهتراء ملحوظا خصوصا على مستوى الطريق الرابط بين حيي بو السميد بوزيد و بوراس مبارك.
رئيس المجلس الشعبي البلدي حسين عزيزي
السكن الاجتماعي بعد أفريل و» الأحواش» لحل معضلة الريفي
وبهذا الخصوص، كشف رئيس المجلس الشعبي البلدي لعين سمارة حسين عزيزي، بأن البلدية استفادت من حصة قوامها 1100مسكن، سيتم الإعلان عن قائمة المستفيدين منها بعد شهر أفريل المقبل وذلك تطبيقا لتعليمات والي الولاية عبد السميع سعيدون، مؤكدا بأن اللجنة البلدية للسكن تعمل بشكل دوري و بوتيرة متسارعة من أجل إتمام عملية ضبط القوائم تمهيدا للإفراج عنها، علما أن صيغة إعلان القوائم إن كانت ستتم دفعة واحدة أو على شطرين، لم تتحدد إلى غاية الآن.
أما بخصوص قضية السكن الريفي الذي تعادل حصة البلدية منه 190وحدة، فقد أشار المسؤول إلى أن مصالحه سبق لها منح75استفادة فيما لا يزال مشكل الوعاء العقاري يطرح بالنسبة لحصة105 استفادات المتبقية، خصوصا بعد قرار منع البناء في المستثمرات الريفية الفردية و الجماعية والأراضي المنتجة الصادر سنة2018، والذي أعاق إتمام توزيع الحصص المتبقية نظرا للطبيعة الريفية للبلدية، وعليه فقد اهتدى المسيرون إلى البحث عن سبيل بديل لحل المشكل، وذلك بالرجوع إلى بعض النصوص التنظيمية الخاصة بمصالح أملاك الدولة، حيث تم اقتراح استغلال ما يعرف « بالأحواش» للبناء، عن طريق هدم هذه الأكواخ و استغلال عقارها ذاته للبناء مجددا مع احترام كل الإجراءات التقنية اللازمة لتجنب المساس بالمحيط الفلاحي، علما أن المقترح رفع للجهات الوصية، و ينتظر أن تفصل فيه لجنة متخصصة قريبا.
من جهة ثانية، ذكر المسؤول بأن مشكل العقار كان أيضا مطروحا بالنسبة لصيغة السكن التساهمي الترقوي، الذي استفادت البلدية في إطاره من برنامج قوامه200مسكن، لكن الإشكال تم حله مبدئيا حسب المتحدث، إذ رفعت مصالحه التحدي لتجنب تنازل البلدية عن حصتها وقد تم في هذا الصدد اقتراح قطعة أرض بضواحي حي 100مسكن « أوبيجيي» أين يتوقع إنجاز 80 إلى 90 مسكنا، كما تم جرد وعاء ثان في الجهة الغربية لحي حويشة عمار، يمكن أن تستوعب حوالي 90مسكنا،و عينت لجنة لمعاينة قطعة أرض أخرى في حي 1500مسكن، لإنجاز الخمسين سكنا المتبقية في حال حظي الموقع بالموافقة، على أن يتم الإعلان عن فتح باب التسجيل على مستوى البلدية و ضبط سجلات خاصة لاستقبال ملفات المكتتبين بمجرد الانتهاء من تحديد مواقع السكنات.
الأولوية في التهيئة للمناطق الريفية و النائية
وفي جانب التهيئة، أوضح « المير» بأن المجلس الشعبي البلدي الحالي يمنح الأولوية في المشاريع للمناطق الريفية المعزولة، وبالأخص الحمايد و بوشبعة و بلكرفة، وذلك لتحسين ظروف معيشة سكانها، خصوصا ما تعلق بإنجاز شبكات التطهير و تصريف المياه، على أن تعرف المرحلة الثانية من مخططات التهيئة استكمال مشاريع تخص المنطقة الحضرية وهي مشاريع مسجلة مسبقا منها ما تم ومنها ما هو قيد الإنجاز، حيث تم حسبه في سنة 2018، برمجة 11مشروعا في إطار العمليات الممولة من المخططات البلدية للتنمية بكلفة قدرها 4.4مليار سنتيم تضمنت إنجاز شبكات تصريف و تطهير بالمناطق الريفية المذكورة، فضلا عن إنجاز مشاريع أخرى تتعلق بشبكة الإنارة و ترميم الطرقات كما مولت ميزانية البلدية مشاريع لإعادة الاعتبار لحي الرياض وصيانة الملعب البلدي و اقتناء إشارات توجيهية و ضوئية وتهيئة المدارس الابتدائية و مطاعمها.
أما السنة الجارية فقد خصص غلاف مالي بقيمة 8.5مليار سنتيم لمشاريع تخص ربط الطريق الوطني رقم 101 بالمنطقة الريفية بوشبعة و تجديد شبكات المياه و تهيئة أحياء، إضافة إلى ترميم قاعة الولادة و إنشاء جسر صغير بمنطقة الحمايد بتكلفة 2.8 مليار سنتيم، بالإضافة إلى مشاريع ممولة من طرف البلدية بقيمة 1.7مليار سنتيم، تخص إنجاز ساحات للعب و تهيئة الطريق الرابط بين حي بو السميد بوزيد و بوراس مبارك، وذلك بعد إنجاز شبكة التطهير على مستوى المنطقة المحاذية لمدرسة قربوعة عمار، باعتبارها النقطة السوداء في المسار و سبب اهترائه الدائم.
كمال رباحي صاحب الوكالة العقارية «شطابة»
دفاتر التسوية عرقلت سوق العقارات في البلدية
بالحديث عن السكن، تجدر الإشارة إلى أن عين سمارة كانت من التوسعات الحضرية المطلوبة من قبل القسنطينيين في السنوات الماضية لكن سوق العقار تراجعت فيها مؤخرا بشكل ملحوظ، ويرجع السيد كمال رباحي صاحب الوكالة العقارية « شطابة» الموجودة على مستوى البلدية السبب في ذلك إلى توزيع الصيغ السكنية على غرار عدل و «كناب إيمو» و غيرها ، ما غطى بالمقابل نسبة كبيرة من الطلب و خلف حسبه تراجعا بنسبة تعادل 80في المائة، في سوق العقار الخاص في الولاية ككل خلال الثلاث سنوات الأخيرة.
لكن الاستثناء بالنسبة لبلدية عين سمارة يكمن، في عدم امتلاك غالبية أصحاب الشقق الموجهة للتداول في السوق، لعقود الملكية النهائية لشققهم حيث وجه المتحدث، نداء للمواطنين المعنيين، يحثهم فيه على استخراج الدفاتر العقارية لسكناتهم وتسوية وضعيتها بشكل نهائي، لأن البلدية كما أوضح، أصبحت مصنفة ضمن مخطط مسح الأراضي، وهي عملية تمت حديثا وفرضت إجراءات جديدة على كل عمليات بيع العقار السكني بما في ذلك شرط « القابلية للتنازل»، وعليه يتعين على المواطنين كما قال مواكبة هذه المستجدات و تسوية عقود ملكيتهم للمنازل، لتجنب أي مشاكل قد تعيق عملية بيع العقار مستقبلا.
وأضاف الوسيط العقاري، بأن المشكل سالف الذكر، و المتعلق بدفاتر التسوية العقارية، يعد من بين العوامل التي أبطأت سوق العقار في البلدية و تسببت في تراجعها ، بعدما كان الطلب كبيرا على عين سمارة في وقت سابق نظرا لموقعها الذي لا يبعد أكثر من 15دقيقة عن بلديتي الخروب و قسنطينة وكذا علي منجلي، فضلا عن توفر شرطي الهدوء والنظافة مع العلم حسبه، بأن المشكل الأساسي في البلدية يتمثل في استنفاد العقار العمراني و التجاري بشكل كلي، فالحظيرة السكنية و التجارية للبلدية لم تتجدد بشكل كبير في السنوات الأخيرة كما أضاف، وذلك بسبب غياب الجيوب العقارية، الأمر الذي عرقل بدوره مشاريع الترقية العقارية وحول الطلب نحو علي منجلي.
و عن أسعار العقارات السكنية في البلدية، أشار المتحدث، إلى أنها تختلف حسب طبيعة العقار، فالأراضي الموجهة للبناء غير متوفرة تقريبا، وما يوجد منها لا تحتسب قيمته بالمتر المربع، كما هو معمول به في باقي البلديات، بل يضبط السعر بالنظر إلى موقع العقار، وتنطلق الأسعار عموما من مليار و 400مليون سنتيم إلى مليارين و 200مليون سنتيم، أما بالنسبة للعقار التجاري فتصل أسعاره إلى غاية 3ملايير سنتيم بالنسبة لقطعة أرض بمساحة 300متر مربع ، وهي أراض غير متوفرة تماما، و الموجود منها تجهل هوية ملاكه، و فيما يتعلق بالبناءات ذات طوابق أو « الفيلات» فإن الإقبال عليها يعد محدودا نوعا ما حسبه، نظرا لغلاء أسعارها و رغبة الكثيرين في تشييد منازل وفق أذواقهم، فضلا عن الخوف من عدم مطابقة الفيلات الجاهزة للمعايير التقنية في البناء.
وبخصوص أسعار الشقق، فتنطلق عموما من 500مليون سنتيم إلى 550 مليون بالنسبة للشقق من غرفتين، و تصل حتى 700مليون للشقق من ثلاث غرف، و 800إلى 900مليون للشقق من أربع غرف و تتعدى ذلك إلى مليارين سنتيم في حال توفر الشقة على حديقة و مرآب.
أما الشقق المعروضة للبيع في إطار قابلية التنازل أو التمليك، فتتراوح أسعارها بين 340 حتى 370 مليون سنتيم، بينما يصل سعر كراء الشقق المجهزة إلى 3حتى 4ملايين سنتيم شهريا، فيما تعد أسعار الشقق العادية مقبولة وتبدأ من مليونين سنتيم أو أكثر بقليل بالنسبة لشقة من ثلاث غرف.
بلدية ريفية تتطلع لمستقبل صناعي
من زار عين سمارة يوما أو سمع عنها على الأقل، لابد وأنه قد تنقل إلى سوقها الأسبوعي أو سمع عنه على الأقل، بوصفه أحد أهم التجمعات التجارية في الشرق، نظرا لتنوع سلعه و كونه قبلة للمواطنين من عديد المدن بما في ذلك شلغوم العيد و التلاغمة و العثمانية و حتى فرجيوة رغم أن نشاطه تراجع نوعا ما بعد أن تم تحويل موقعه إلى منطقة بلكرفة وقد طرح مواطنون في البلدية مشكل صعوبة التنقل إليه في ظل غياب كلي لخطوط النقل الداخلية في البلدية.
بدوره رد رئيس البلدية، بالقول بأن الموقع الحالي يعد مثاليا، وأكثر تنظيما، موضحا بأن صفقة كراء السوق معلقة منذ سبتمبر 2018، بسبب عدم الجدوى و فشل مساعي التأجير بالتراضي، ولذلك فقد تم تغيير دفتر شروط كراء السوق، ومضاعفة مدة الكراء إلى ثلاث سنوات بدل سنة واحدة، حيث تمت مراسلة مديرية أملاك الدولة بهذا الشأن لضبط سعر افتتاحي جديد، يحدد على أساسه المزاد العلني، علما أن المبلغ السابق للتأجير كان 690مليون سنتيم، فيما تم أيضا تأجير المحلات التجارية التابعة للسوق المغطى المحاذي لمقر البلدية لأحد الخواص مقابل 450مليون سنتيم سنويا، وهو سوق أنشئ زمن المندوبيات و أغلق لسنوات عديدة، و يتوقع أن يعود للنشاط مجددا في آجال قريبة ليضاف إلى السوق المغطى بحويشة عمار.
و في ما يتعلق بانشغال المواطنين المتعلق بخطوط النقل الداخلية، فقد أكد المسؤول بأن الفكرة مطروحة للنقاش على مستوى المجلس البلدي، حيث يتم التفكير في مخطط للنقل قد يتم بموجبه إنشاء محطة جديدة تتضمن عدة خطوط داخلية.
20مليارا لتهيئة المنطقة الصناعية سلامي
خلال جولتنا في بلدية عين سمارة، قادتنا استطلاعنا إلى المنطقة الصناعية سلامي موسى، المنطقة تنقسم إلى شطرين يظم الشطر الأول 110 قطعة و الثاني 70 قطعة، لكن نسبة التعمير لا تتعدى حدود 60في المائة كما علمنا من بعض المستثمرين، الذين ينشطون في مجالات الصناعات الغذائية التحويلية و مواد التنظيف و المناولة، و الذين لاحظنا خلال حديثنا إليهم بأن غالبية البناءات الصناعية المحيط بهم غير مستغلة وأن نسبة قليلة فقط من المؤسسات تنشط فعليا، ولدى سؤالنا لهم عن السبب عرفنا بأن الأمر يتعلق بمشكل التهيئة وشبكات الكهرباء و الغاز التي لا تزال تطرح كإشكال حقيقي.
نقلنا انشغال الناشطين في المنطقة الصناعية إلى مسيري البلدية، وكان الرد بالكشف عن مشروع بقيمة 20مليار سنتيم، لتهيئة المنطقة و حل مشكل شبكات التطهير و الطاقة على مستواها، حيث أكد رئيس البلدية بأن المقاولة المعنية بالانجاز قد باشرت الأشغال في شطرها الأول. وأضاف محدثنا، بأن البلدية تتطلع لمستقبل اقتصادي واعد، بمجرد إتمام عملية التهيئة التي سترفع نسبة نشاط المنطقة الصناعية، بما سيسمح بالقضاء على البطالة فضلا عن تعزيز المكانة الإستراتيجية للبلدية التي ستكون من أوائل المستفيدين من المنطقة الصناعية الجديدة «سيدي رمان» المتربعة على مساحة 270 هكتارا، والتي ينتظر أن تكون موردا جبائيا هاما سيثري ميزانية التسيير.