❊ إجراء جديد لمعالجة مشكل المساحة التي يقوم صاحب البناية بضمها إلى مساحته المبنية ❊ تشكيل لجان على مستوى الولايات، لدراسة ملفات عقود التعمير وتطهير النسيج العمراني ❊ القواعد العامة للتعمير تنظم الجوار، لاسيما تقارب البنايات وفتحات الواجهات ومشتملات الأرضية والمقاس ومعايير البناء والأمن ❊ على المواطن التقرب من مصالح التعمير، قبل الانطلاق في إنجاز أي مشروع بناء للحصول على المعلومات الضرورية، التي تؤكد له الحق في ذلك من عدمه ❊ المرسوم التنفيذي 22 -55 يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة لن يكون بإمكان المواطن وأصحاب المشاريع الاستثمارية، تشييد بنايات بشكل عشوائي، لا تستجيب لمقاييس التعمير وتقفز على رخص البناء، حيث سيتم وفق ما تقرره اللجنة المكلفة بدراسة ملفات عقود التعمير، من الآن فصاعدا، منع حدوث تجاوزات في مجال البناء، وهو ما سيسمح باعتماد التناسق الواجب توفره في تشييد البنايات، وتطهير واجهات المدن من البنايات غير اللائقة، سواء كان ذلك مرتبطا بالبناءات الفردية أو الجماعية، أو البنايات ذات الاستثمارات الكبرى. كما تمنح القوانين المستحدثة لتنظيم العمران، فرصة لتسوية الملفات التي تستجيب للقوانين المعمول بها. يعاني العمران في العديد من المدن الجزائرية، فوضى عارمة أخلت بنسيجه، وجعلته في الكثير من المواقع بعيدا عن مقاييس التعمير، لأسباب مختلفة، أهمها العشرية السوداء التي خلفت هذا الاختلال، الذي طبع المباني المشيدة، منها ما أنجز بدون رخص بناء، ومنها ما لا يحوز أصحابه على عقود ملكية، وحصلوا على أراضٍ بقرارات من البلديات ومن المندوبيات التنفيذية آنذاك. والغريب في الأمر، أنه رغم عدم توفر الأسباب المذكورة حاليا، إلا أن الوضع استمر على حاله، وذهب الأمر بأصحاب وكالات الترقية العقارية الوهمية، إلى بناء مشاريع سكنية على أراضٍ لا تحوز على عقود ملكية وبدون رخصة بناء، وهي حالات نتج عنها هدم العديد من العمارات، كونها لا تتوفر فيها شروط التسوية، وفق ما تحدده القوانين المستحدثة والمؤطرة لهذا الجانب. 2008 تاريخ صدور أول قانون لتسوية البنايات غير المطابقة صدر سنة 2008، القانون رقم 08 15، وهو أول نص قانوني يهدف إلى تسوية البنايات غير المطابقة، وتحديد القواعد المرتبطة بها وإتمام إنجازها، وتحقيق مطابقة البنايات المنجزة أو التي هي في طور الإنجاز، قبل صدور هذا القانون، وتحديد شغلها أو استغلالها، وترقية إطار مبني ذي مظهر جمالي ومهيأ بانسجام، بالإضافة إلى تأسيس تدابير ردعية في مجال عدم احترام آجال وقواعد التعمير. وحسب تصريح سابق لمديرة التعمير والهندسة المعمارية والبناء لولاية الجزائر، دردور جيهان هانم، ل«المساء"، فقد تلقت مصالح التعمير في إطار هذا القانون، العديد من طلبات التسوية، تمت معالجتها وفق ما تمليه نصوصه، ولا يزال ساري المفعول إلى يومنا هذا، حيث انطلقت في تطبيقه مصالح التعمير للولاية، مع نهاية سنة 2009، ومطلع سنة 2010، ولا تزال الملفات تودع قصد التسوية، وتخص كل البنايات التي تم تشييدها قبل 2008، شرط أن لا تخضع هذه البنايات للمادة 16من نفس القانون. وحسب ما اطلعت عليه "المساء"، لا تكون قابلة لتحقيق المطابقة، وفق المادة 16، البنايات المشيد على قطع أرضية مخصصة للارتفاقات ويمنع البناء عليها، والبنايات المتواجدة بصفة اعتيادية، بالمواقع والمناطق المحمية المنصوص عليها في التشريع المتعلق بمناطق التوسع السياحي، والمواقع والمعالم التاريخية والأثرية وبحماية البيئة والساحل، بما فيها مواقع الموانئ والمطارات، وكذا مناطق الارتفاقات المرتبطة بها، والبنايات المشيدة على الأراضي الفلاحية أو ذات الطابع الفلاحي أو الغابات أو ذات الطابع الغابي، باستثناء تلك التي يمكن إدماجها في المحيط العمراني، والبنايات المشيدة خرقا لقواعد الأمن، أو التي تشوه بشكل خطير، البيئة والمنظر العام للموقع، ناهيك عن البنايات التي تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لها، والتي يستحيل نقلها. عقود التعمير محل تسوية تتضمن عقود التعمير، شهادات التقسيم والمطابقة والتعمير، بالإضافة إلى رخص الهدم والبناء والتجزئة، وهي رخص يتم تسليمها للذين يحوزون على الحق في الحصول على العقود من أصحاب السندات القانونية والإدارية، منها رخص البناء وعقود الملكية. ويحدد المرسوم التنفيذي رقم 15 19 المؤرخ في 25 01 2015 كيفيات تحضير هذه العقود وتسليمها. وحسب النص القانوني الذي اطلعت عليه "المساء"، في هذا الإطار، يبين نفس النص الشروط الواجب توفرها في حال طلب تقسيم ملكية عقارية مبنية إلى قسمين أو عدة أقسام، كما يشترط منح شهادة المطابقة في حال مطابقة الأشغال المنجزة لأحكام رخصة البناء المسلمة. وتعين شهادة التعمير، حقوق البناء ومختلف الارتفاعات التي تخضع لها القطعة الأرضية محل الطلب، كما تشمل رخصة الهدم الكلي أو الجزئي لبناية ما، وتمنح رخصة البناء حسب نص المرسوم، لتشييد بناية أو تحويلها مهما كان محل تموضعها، وتتمثل رخصة التجزئة في عملية تقسيم ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات، مهما كان موقعها، إلى قطعتين أو عدة قطع. وجاء المرسوم التنفيذي رقم 20 /342 المؤرخ في 22 نوفمبر 2020، ليعدل المرسوم التنفيذي 15 /19 المؤرخ في 25 جانفي 2015، المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها. ويهدف المرسوم الجديد، حسب نصوصه، إلى تعديل وتتميم بعض أحكام المرسوم الصادر في 2015، ويمكن في إطاره، لصاحب الطلب الذي لم يرضه محتوى شهادة التعمير، التي تم تبليغه بها، أن يودع طعنا لدى الولاية مقابل وصل إيداع. تتم دراسة المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل الأراضي، مصادق عليه، أو تجاوز مرحلة التحقيق العمومي للمشاريع الاستثمارية، بما في ذلك المشاريع ذات الأهمية الوطنية، وفي هذه الحالات، تتم دراسة الملفات على مستوى الشباك الوحيد للولاية، حسب نفس الأشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء، ويكون تسليم رخصة التجزئة لباقي المشاريع من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي. وفي الولايات التي تم استحداث المقاطعات الإدارية فيها، تكون تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي المنتدب بالنسبة للمشاريع ذات الأهمية المحلية، بالنظر خصوصا إلى طبيعتها وحجمها ونطاقها. مراحل وشروط التسوية في مرسوم 2022 صدر في 2 فيفري 2022، مرسوم تنفيذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة، يودع بموجبه ملف طلب رخصة، بناء معدلة أو شهادة مطابقة على سبيل التسوية لدى مصلحة التعمير للبلدية، كما يسلم على إثرها وصل الاستلام في نفس يوم الإيداع، ويرسل الملف إلى لجنة الشباك الوحيد المختص في أجل لا يتعدى 48 ساعة من تاريخ الإيداع، وتعالج لجنة التسوية الطلب وترسل بطاقة التحضير مرفقة بالملف إلى الشباك الوحيد في أجل أقصاه شهر. يتضمن قرار الشباك الوحيد المختص، حسب نص المرسوم، رأيا بالموافقة، ويعد في الأصل قرارا، يتضمن رخصة بناء معدلة أو شهادة مطابقة على سبيل التسوية، بعد دفع الغرامة، ورأي آخر يمثل الموافقة بتحفظات، ويعد كذلك قرارا يتضمن رخص بناء معدلة أو شهادة مطابقة على سبيل التسوية، بعد رفع التحفظات ودفع الغرامة، ورأي ثالث بالرفض، وبإمكان الحاصل على هذا الأخير إيداع طلب طعن لدى الولاية، وطلب طعن لدى الوزارة بالنسبة لرخص البناء المسلمة من قبل وزير السكن، ويخص الأمر المشاريع الكبرى، كما بإمكان المعني رفع دعوى لدى الجهة القضائية المختصة. يحدد هذا المرسوم قيمة الغرامات، حسب نوع البناية، وتصل النسبة المئوية للغرامة إلى 20 بالمائة من قيمة البناية، بالنسبة للبنايات المتعلقة بمشاريع استثمارية غير السكن، و15 ألف دينار للمتر المربع، و50 ألف دينار بالنسبة للقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة. تبلغ النسبة المئوية للغرامة في حالة السكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات الاجتماعية، المدعمة من قبل الدولة، 10 بالمائة من قيمة البناية، و5 آلاف دينار للمتر المربع الواحد، و10 آلاف دينار بالنسبة للقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة. بالنسبة للسكنات الفردية والسكنات الجماعية، تبلغ النسبة المئوية للغرامة، 15 بالمائة من قيمة البناية، و10 آلاف دينار قيمة المتر المربع الواحد، و30 ألف دينار القيمة الجزافية المطبقة على الواجهة. تطبق أحكام المرسوم المذكور، وفق المادة الثالثة منه، على كل البنايات المنجزة أو التي هي في طور الإنجاز، وتحوز على رخصة بناء وغير مطابقة لهذه الأخيرة، ويهدف إلى تحديد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء. ووفق المادة الرابعة من المرسوم التنفيذي المذكور آنفا، فيجب على أصحاب البنايات التي يمكن تسويتها، احترام الشروط المرتبطة بالقواعد العامة للتعمير، والتي تشمل التعدي على مساحة الراجع داخل الملكية، ووضع فتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلمة، وتعلية المستويات أو الطوابق دون ترخيص، وتجاوز مساحة شغل الأراضي ومعايير البناء والأمن، لاسيما في المناطق الزلزالية. وحسب المادة الثامنة، يتعين على المالكين أو أصحاب المشاريع، أو أصحاب المشاريع المنتدبين أو أي متدخل معني، إيداع ملف طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة، على سبيل التسوية، لدى مصالح التعمير للبلدية التي تقع فيها البناية. وتتلخص مهام مصالح التعمير، على المراقبة والتفتيش، وتضطلع مصالح البلدية على الإجراءات المرتبطة بحالات الهدم، فهناك محاضر للهدم المباشر، وهناك محاضر يتم متابعة أصحابها على مستوى العدالة، ويكون إلزاما على المخالفين دفع غرامات مالية. ويضطلع فريق مختلط على معاينة الموقع محل المراقبة، ويتم على إثر ذلك تحرير محضر حول مدى احترام القواعد العامة للتعمير وتحديد التجاوزات المسجلة، ولا يتم في حالة توفر رخص البناء، اللجوء إلى الهدم، بل تفرض غرامة على المعني بالمخالفة، وتتم تسوية وضعيته، بمجرد تسديد الغرامة، وفي حالة عدم حيازة صاحب المشروع على رخصة بناء، تلجأ الإدارة وفق الإجراءات المرتبطة بهذا الجانب، إلى الهدم الفوري. تؤكد مديرة التعمير، أنه في حال غياب أي عائق في الأرضية، وأي عائق للتسوية، تدرس مصالح التعمير الحالات المطروحة، ويكون لصاحب الطلب الحق في التسوية. كما يعد القانون الجديد المذكور سابقا، حسبها، المتعلق بدراسة ملفات البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة، فرصة ثانية للمواطن والمرقين العقاريين الخواص، لتسوية ملفاتهم، وأي بناية لها رخصة، يكون لصاحبها الحق في التسوية، كما يتم اعتماد إجراء جديد يخص معالجة مشكل المساحة التي يقوم صاحب البناية، بضمها إلى المساحة المبنية، من خلال فرض غرامة مالية، تكون وفق المساحة التي تمت إضافتها، والتي يتم تحديدها من قبل لجنة مختصة، مع مراعاة احترام قواعد التعمير، وتكون الموافقة مع التحفظ حتى دفع الغرامة. انطلاق عملية تشكيل لجان لمراقبة عقود التعمير لن يكون بالإمكان تشييد بناية فردية أو جماعية، أو تلك المنجزة في إطار مشاريع الاستثمار الصناعي والسياحي والمشاريع العمومية أو الخاصة، بشكل عشوائي، دون الالتزام بالشروط التي تحددها رخصة البناء المسلمة من قبل المصالح المختصة، وسيكون مصير تلك التي لم تتم فيها مراعاة مضمون رخصة البناء التقويم، في حين يكون الهدم مصير تلك التي تم تشييدها دون رخصة بناء. تفيد مديرة التعمير لولاية الجزائر، بالقول بأن أي قانون يصدر، نعلم به الرأي العام وأبواب الإدارة مفتوحة للمواطن، ويفترض أن يتقرب المعني من مديرية التعمير قبل الانطلاق في إنجاز أي مشروع، للحصول على المعلومات الضرورية، التي تؤكد له الحق في البناء من عدمه، كما يعطي القانون للمواطن الحق في الحصول على شهادة التعمير، والتي تشمل كل المعلومات الخاصة بشروط ومقاييس البناء، والأعوان المؤهلين، والإطارات على مستوى المديرية، المجندين لتوفير المعلومة لصالح المواطن، سواء كان ذلك على مستوى الولاية، أو على مستوى المقاطعات الإدارية أو البلدية. وتعمل المصالح المحلية في هذا الإطار، على مستوى الولايات، على تنصيب اللجان المكلفة بتفعيل مراقبة عقود التعمير وإخضاعها لمراقبة مستمرة، بهدف تنظيم العمران، والقضاء على البناء غير اللائق بمفهومه الواسع، وتشمل البنايات الفردية والجماعية والبنايات التي تدخل في ضمن تشييد المباني، لاحتواء المشاريع الاستثمارية الكبرى ذات المنفعة العامة. في مراسلة بعث بها وزير السكن والعمران والمدينة، في أكتوبر 2022، إلى ولاة الجمهورية والولاة المنتدبين، ورؤساء المجالس الشعبية البلدية، ومديري التعمير والهندسة المعمارية والبناء، طالب بضرورة تنصيب لجان مراقبة عقود التعمير، على مستوى المصالح الولائية والمقاطعات الإدارية والبلديات، وذهبت تعليمة الوزير إلى اقتراح رفع كل الانشغالات إليه، في حال وجود أي عراقيل تواجه تنصيبها، لأهميتها في تنظيم العمران والمحافظة على تجانس وتناسق الأنسجة العمرانية وإخضاعها لمراقبة مستمرة وصارمة، تضمن فعاليتها على أرض الواقع. تتولى لجان مراقبة عقود التعمير من الآن فصاعدا، مراقبة أشغال البناء طبقا للرخص المسلمة، ومتابعة العرائض المقدمة لدى السلطات المختصة في مجال تسليم العقود. كما تتولى لجان المقاطعات الإدارية على المستوى المحلي، طلب توضيحات حول الحالات الخاصة، واقتراح التدابير اللازمة واتخاذ القرارات التي تراها ضرورية لفعالية عمليات مراقبة عقود التعمير، واقتراح توقيف الأشغال أو تجميد أو الغاء العقود المتنازع فيها، إذا تبين أن تسليمها كان مخالفا للتنظيم المعمول به، بالإضافة إلى القيام بخرجات ميدانية، إذا اقتضى الأمر ذلك، بخصوص العرائض المقدمة، مع اقتراح التدابير والإجراءات الواجب اتباعها حيال ذلك، وتوجيهها إلى المصالح المختصة، وإعداد تقرير فصلي لنشاطها وإرساله إلى اللجنة الوطنية. تتولى اللجنة البلدية كذلك، متابعة مدى مطابقة الأشغال للرخص المسلمة، ولها صلاحية اتخاذ القرارات واقتراح توقيف الأشغال، أو تجميد عقود التعمير المتنازع فيها، إذا تبين أن تسليمها كان مخالفا للتنظيم المعمول به، كما لها صلاحية القيام بالخرجات الميدانية، إذا اقتضى الأمر ذلك، بخصوص العرائض المقدمة، مع اقتراح التدابير والإجراءات الواجب اتباعها حيال ذلك، وتوجيهها إلى المصالح المختصة، مع إعداد تقرير شهري لنشاطها، وإرساله إلى كل من اللجنة الولائية ولجنة المقاطعة الإدارية.
