Le LPA (logement promotionnel aidé) incarne une multitude de changements à même de révolutionner le mode d'attribution et de réalisation des programmes d'habitat. Les nouveautés accompagnant ce nouveau type de logement apportent tant pour les acquéreurs de logement que pour les promoteurs immobiliers. Les conditions d'éligibilité des promoteurs immobiliers à la bonification du taux d'intérêt sur les crédits accordés par les banques publiques et les établissements financiers publics ont été fixées par un arrêté interministériel publié au Journal officiel no 31. Signé début mars par les ministres des Finances, de l'Urbanisme et de l'Habitat respectivement MM. Karim Djoudi et Noureddine Moussa, ce nouveau texte entre dans le cadre du décret exécutif de juin 2010 fixant le taux et les modalités d'octroi de la bonification des crédits accordés aux promoteurs immobiliers participant à la réalisation de programmes publics de logements. Selon cet arrêté, pour bénéficier de la bonification du taux d'intérêt, «le promoteur immobilier doit répondre aux conditions d'éligibilité contenues dans le cahier des charges». L'octroi de cette bonification est subordonné à la présentation préalable, par le promoteur immobilier à la banque publique ou à l'établissement financier public, du cahier des charges dûment signé par les autorités compétentes. Il y est précisé notamment l'identification du promoteur immobilier (raison sociale, domiciliation bancaire..), et la désignation du programme public de logement (désignation du site, consistance du programme...). L'engagement du promoteur immobilier porte sur la réalisation du programme en question désigné sur une période précisée en terme de mois à compter de la date d'ouverture du chantier de réalisation. Il s'engage ainsi «à réaliser ce programme conformément aux dispositions législatives et réglementaires régissant les programmes de logements soutenus par l'Etat, destinés à des ménages éligibles à l'aide de l'Etat», précise la même source. Toutefois, l'arrêté souligne que le financement des locaux à usage autre que d'habitation prévus dans le programme, ne peut bénéficier de la bonification du taux d'intérêt par le trésor public». Le promoteur immobilier chargé de la réalisation de logements est tenu de notifier la date d'ouverture du chantier, les contrats d'études et de réalisation conclus par le promoteur, de réaliser le programme dans les délais prévus, informer de tout retard ou arrêt du chantier, permettre toute inspection ou contrôle du chantier, précise encore le texte. De son côté, le directeur de wilaya chargé du logement est tenu d'assurer le suivi de la réalisation du programme public de logements ci-dessus désigné, de notifier à la banque ou l'établissement de crédit concerné tout retard ou arrêt des travaux ou tout autre événement susceptible de compromettre la réalisation du programme désigné. Le crédit à taux d'intérêt bancaire bonifié entre 1 et 3 % est prévu par la loi de finances 2010. Il est destiné à l'acquisition ou la construction de logements, ainsi qu'aux promoteurs immobiliers, dans le cadre de programmes soutenus par l'Etat. Cette mesure entre dans le cadre des efforts de l'Etat pour réduire la crise du logement, dont principalement l'abattement sur le prix du foncier mis à la disposition des promoteurs afin de réduire le coût du logement (80% au Nord, 90% dans les hauts plateaux et 95% dans le Sud), l'allégement de la fiscalité et de la parafiscalité quand il s'agit de projets de réalisation de logements promotionnels aidés (LPA). En outre, l'activité de promoteur immobilier est régie par un nouveau texte de loi adopté en janvier dernier par l'APN. Il est destiné à «protéger à la fois les droits des promoteurs et ceux des acquéreurs». Les promoteurs immobiliers seront désormais inscrits dans un fichier national, tenu auprès du ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme, et ce, préalablement à leur immatriculation au registre de commerce et à l'exercice effectif de la profession de promotion immobilière. Fichier national Au sujet du fichier national des promoteurs, la déclaration du Wali d'Oran, Abdelmalek Boudiaf, n'a pas sonné creux dans les oreilles des promoteurs immobiliers présents à la journée d'information organisée, dernièrement, à l'hémicycle du siège de la wilaya : «Je ne prendrai que les promoteurs qui veulent bâtir avec moi». Selon le wali, avec ce fichier, consigné et mis en place par le ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme, les promoteurs «défaillants» seront de facto éliminés. La nouvelle loi est là avec un arsenal juridique pour instaurer et encadrer les opérations inscrites sur le principe de la vente sur plan. Elle propose le renforcement de ce mode de vente en imposant le contrat de réservation. L'assainissement du secteur de la promotion immobilière concerne, en fait, les promoteurs dont les chantiers LSP ont accusé de graves retards. Le wali d'Oran avait instruit les services concernés au cours de ses visites d'inspection, effectuées à travers les daïras de la wilaya, d'écarter tous les entrepreneurs défaillants du nouveau programme quinquennal. Les organismes concernés par le secteur de l'Habitat à Oran (DLEP, DUC, DUCH, Agence foncière, AADL) ont reçu les mêmes instructions pour la mise en place d'un filtre destiné à écarter ces entrepreneurs du nouveau programme quinquennal, en voie de lancement. Une vingtaine de promoteurs sont dans le collimateur des autorités locales. Notons que pour ce programme du plan quinquennal 2010-2014, la wilaya a bénéficié de 350 milliards de DA pour la réalisation de 32.000 logements, toutes formules confondues. Un portefeuille conséquent qui tenterait plus d'un. En attendant la décantation promise par les instruments de ce fichier national, l'on ne cessera de recauser de l'ancien programme (2004-2009), qui comptabilise à Oran un total de 67.996 logements, dont 32.447 ont été livrés, alors que 22.458 attendent leur essores. Les logements sociaux représentent un total de 25.300, dont 11.366 livrés et 3.490 en cours de réalisation ou en voie de lancement, alors que la wilaya enregistre quelque 200.000 demandes de logements tous types confondus. L'enterrement du décret législatif de mars 1993 La nouvelle loi, composée d'un arsenal de 83 articles, comprend une série de règles et dispositions qui, une fois mises en application, permettront de protéger les droits des promoteurs et ceux des acquéreurs. Elle vise également à combler les insuffisances dont souffrait l'ancienne réglementation. Il faut noter que l'actuelle réglementation souffre notamment de l'absence de mesures et de mécanismes juridiques à même d'encadrer les opérations entrant dans le cadre de la vente sur plans et de contraindre les promoteurs immobiliers à respecter leurs engagements notamment en matière d'achèvement des projets et de respect des délais de livraison. Bons et mauvais, les promoteurs sont désormais inscrits sur un fichier national, et ce, préalablement à leur immatriculation au Registre de Commerce et à l'exercice effectif de la profession de promotion immobilière. S'agissant de la vente sur plan, le texte renforce ce mode par ce nouveau type de contrat, plus adapté à la promotion immobilière, en l'occurrence, le contrat de réservation. Le processus de mise en œuvre des programmes LPA accorde un abattement de 80% sur la valeur des terrains domaniaux Cette démarche s'engage par la sélection des promoteurs, après le lancement par la DLEP de l'avis de manifestation d'Intérêt (AMI) à l'intention des promoteurs et par voie de presse. Le promoteur aura ensuite un dossier à fournir, comprenant la fiche du projet qui a été dûment établis par la DUC, notamment un certificat de l'urbanisme définissant les droits à construire, le cahier de charge du projet prévue par l'arrêté interministérielle, la demande d'acquisition du terrain, entre autres formalités. Ensuite, ce sera au tour du wali de transmettre une réponse, si favorable, celui-ci notifiera par un arrêté autorisant la cession en précisant le nombre de logements à implanter sur l'assiette, le cout de cession et les surfaces de commerces et services susceptibles d'être accordés. Une fois l'acte de cession établi, le promoteur devra produire une attestation de garantie délivrée par le FGCMPI. A partir de ce moment précis, la DLEP communiquera aux promoteurs les listes des acquéreurs dans un délai de trois mois après le démarrage du chantier. Le promoteur est tenu, à partir de la date de notification de la liste des attributaires, de soumettre au notaire les contrats de vente sur plans et une expédition de l'ensemble des contrats. En outre, il est strictement interdit au promoteur de percevoir toute avance ou paiement de la part des souscripteurs avant la conclusion des VSP, a précisé le wali. Soutient publics au profit des promoteurs et acquéreurs, en amont et en aval Le soutien en amont concerne spécialement le promoteur, à travers l'abattement du foncier à hauteur de 80% et la bonification du crédit bancaire susceptible d'être accordé. Pour le soutient en aval, visant particulièrement l'acquéreur, il y aura comme toujours l'aide frontale allant de 400.000 Da à 700.000 Da selon le niveau de revenu et le crédit hypothécaire bonifié par le trésor public à raison d'un taux d'intérêt de 01%. Notons que le montant de l'aide frontale sera cette fois-ci versé par la Caisse nationale de logement (CNL) au promoteur en quatre (04) tranches, au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux. Ce sera 35% lorsque les travaux auront atteint 10%, 50% pour le taux d'avancement de 60%, 10% quand les travaux auront atteint 100%, et les 05% restant lors de la remise des clés à l'acquéreur. Selon un exposé du DLEP, l'étreinte est un peu plus sérieuse que la précédente formule, puisque le promoteur devra cette fois-ci contracter un contrat d'étude, de suivis et de contrôle technique du projet auprès de partenaire qualifié. Quant aux travaux de réalisation, ils devront être entamés au plus tard un mois à compter de la date de délivrance du permis de construire. Pour conclure, l'on apprendra des cadres de la DLEP que ce processus méthodologique sera complété par les procédures relatives à la sélection des bénéficiaires, de liquidation des aides de l'Etat ainsi que par les modalité de garantie des projets de LPA initié dans le cadre du contrat de vente sur plan (VSP). Hadj Hamdouche
