Deux aspects de la fiscalité immobilière en relation avec le thème général retenu par le présent numéro consacré au « logement » méritent d'être traités : la fiscalisation des produits de location et des plus-values de cession à titre onéreux (vente) et par donation. Dans l'un et l'autre de ces deux points, la loi fiscale les aborde dans un souci de simplification... Et ils sont effectivement simple d'application. Lorsque le propriétaires des « murs » d'un bien immeuble : maison, villa, appartement... décide de le mettre en location en tant que logement, il en tire naturellement un revenu dit « foncier » soumis en tant que tel à l'impôt sur le revenu global. Deux hypothèses sont alors envisageables qui tiennent à la qualité du locataire. S'il s'agit d'un étudiant, le produit de la location est purement et simplement exonéré de l'IRG. Les services fiscaux sont tout à fait compétents pour distinguer « le bon grain de l'ivraie » et la tentative de supercherie pourrait coûter plus cher que le montant de l'impôt dû. Pour les opérations faites dans le respect de la légalité fiscale, les revenus de la location à titre civil de biens immobiliers à usage d'habitation sont soumis à l'IRG au taux de 7% (on ose dire « à peine » 7%) calculé sur le montant des loyers bruts, sans application d'abattement. Ainsi dispose l'article 42-3 du code des impôts directs depuis la loi de finances de 2005. On conviendra qu'avec un taux partiel, on ne peut pas parler de pression fiscale sur le marché immobilier locatif d'habitation. En consentant un effort aussi appréciable, l'Etat vise à encourager les propriétaires à mettre en location leurs locaux à usage de logement au lieu de les maintenir fermés pour des raisons... fiscales. La baisse sensible du taux de l'IRG en la matière se veut aussi incitative à l'égard des parties : qu'elles veillent bien faire état dans leur contrat du montant vrai du loyer. Dans la pratique, il arrive que le propriétaire et le locataire conviennent que c'est ce dernier qui accepte de supporter l'IRG correspondant, alors que la loi le met à la charge du propriétaire. En ce cas tout à fait concevable, la base d'assiette de l'IRG devra être constituée par le montant du loyer proprement dit majoré de 7%. L'autre aspect concerne le profit qu'un propriétaire tire de la vente de son bien immeuble : il réalise, selon le langage fiscal, une « plus-value » qui correspond à la différence positive entre le coût d'acquisition (ou de réalisation) du bien cédé et le prix de cession. Antérieurement à la loi de finances de 2005, les plus-values de cession entre particuliers étaient imposées à l'IRG au taux de 15%. Ce taux est actuellement de 10%. Une telle baisse manifestement significative fait partie des mesures initiées par les pouvoirs publics, pour amener vendeur et acheteur à déclarer le prix de vente réellement convenu et à ne plus faire dans la minoration souvent grossière. Il est en outre tenu de mentionner dans l'acte avoir accompli cette lecture et y affirme qu'à sa connaissance, cet acte n'est modifié ni contredit par aucune contre-lettre contenant une augmentation du prix ou de la soulte. Par ailleurs, il y a lieu de signaler que : l'administration de l'enregistrement peut contester le montant du prix déclaré et d'évaluer celui qui devrait, à son avis, servir de base au calcul des droits dus. En cas de refus, le contribuable peut saisir une commission de conciliation spécialement chargée de statuer sur le différend relatif à la valeur à retenir ; l'administration de l'enregistrement peut, pendant un délai d'un an, à compter de la date de l'enregistrement de l'acte, exercer, au profit du Trésor, un droit de préemption sur tous les biens dont elle estime le prix de vente insuffisant en offrant de verser aux ayants droit le montant de ce prix majoré d'un dixième. Sur un tout autre plan, la minoration du prix acté empêche les organismes de crédit qui interviennent dans le financement d'une acquisition immobilière de prendre une inscription hypothécaire garantissant légitimement leur créance, sur une valeur réelle de bien cédé. Enfin et sans faire dans « l'alarmise », il convient de rappeler les dispositions pénales prévues à l'égard de quiconque a employé des manœuvres frauduleuses pour se soustraire (ou tenté de se soustraire) même partiellement aux impôts et taxes : amende, pénalité et emprisonnement de un ou cinq ans ou de l'une de ces peines seulement. Et ces mêmes sanctions peuvent être étendues aux complices des auteurs de l'infraction.
