Tous les approvisionnements en matériaux pénétrant sur le chantier, doivent faire l'objet d'un état quantitatif et qualitatif. L'Agence des affaires immobilières «2 AI», membre de la Fédération nationale des agences immobilières (Fnai), explique d'une manière didactique la marche à suivre pour créer une coopérative immobilière, une promotion immobilière ou une unité de réalisation. Une coopérative immobilière est créée par un groupe de personnes désirant construire pour leur propre compte, leur logement. Elle est à caractère non commercial. Dans ce cadre, la coopérative immobilière bénéficie de beaucoup d'avantages (attribution de terrain, facilités de livraison de matériaux de construction stratégiques tels que: ciment, agrégats, acier, briques, fiscalité...). Avant d'entreprendre toute action, il faut d'abord une étude de faisabilité sur le projet d'habitat choisi. Cette étude permettra aux membres de la coopérative de prendre, en connaissance de cause, les décisions qui s'imposent, évitant ainsi des surprises en cours de parcours. Cette étude doit être menée suivant une démarche préconçue, à savoir, la composante de la coopérative, c'est-à-dire, le nombre de personnes qui la composent et leurs capacités financières (autofinancement, solvabilité pour le prêt bancaire). En second lieu, le choix du terrain d'assiette doit tenir compte des zones préférées par la majorité des coopérateurs si possible. La surface sera définie en fonction du nombre des coopérateurs, celui d'immeubles et celui de niveaux pour le collectif, de la voirie et parkings, des espaces verts et de jeux. Pour les constructions individuelles, la surface du terrain est plus grande du fait des niveaux limités en général au R+1. Parmi les recommandations contenues dans la note, les coopérateurs doivent s'assurer de la bonne portance du sol (remblai, lit d'oued, terrain glissant). Les terrains accidentés sont à éviter pour un problème de surcoût de la construction. Le terrain sur lequel on a pris option doit disposer de toutes les pièces administratives et juridiques nécessaires, en cours de validité. L'agence recommande en outre de procéder aux vérifications nécessaires au niveau du conservateur foncier si le terrain choisi n'est pas frappé d'une quelconque hypothèque. Les coopérateurs doivent, par ailleurs exiger un certificat d'urbanisme au niveau des services de la Duch (Direction de l'urbanisme et de la construction et l'habitat), auprès desquels sont obtenus tous les renseignements nécessaires relatifs aux constructions sur ce lieu précis (COS, nombre de niveaux, etc.). Il est également instamment recommandé aux coopérateurs de faire une enquête au niveau des services de l'APC, de la Sonelgaz, de l'hydraulique et des PTT. Tous les renseignements relatifs aux différents réseaux existants ou en projet à proximité du terrain choisi (voirie, adduction en eau potable, assainissement, raccordement électrique, gaz, téléphone) doivent être répertoriés. Ces éléments influent beaucoup sur le choix définitif du terrain. Dans le cas d'indisponibilité des voiries et réseaux divers (VRD) à proximité, le coût de ces travaux risque de grever le budget du projet. Pour ce qui est de l'acquisition du terrain, une fois toutes les conditions de choix de terrain réunies, il faut passer à la phase «acquisition». Pour cela, il faut bien négocier le prix en ayant au préalable fait une enquête sur les prix pratiqués dans la zone en question. Enfin, l'achat doit être concrétisé par un acte de propriété notarié une fois la coopérative immobilière constituée officiellement chez le notaire. Toutes ces démarches doivent être couronnées par l'établissement des statuts de la coopérative immobilière et ce, avant tout engagement avec des tiers, constituer la coopérative immobilière statutairement chez le notaire. Concernant les études techniques, le choix d'un bureau d'études pluridisciplinaires expérimenté est souhaitable. Il faut négocier avec lui un contrat d'études en architecture, génie civil, VRD et corps, d'état secondaires. Il est conseillé, voire impératif, de prévoir également une mission de suivi des travaux. Elle devra suivre les différentes phases d'études d'architecture: esquisse, avant-projet, projet d'exécution. Suivre de la même manière les études béton armé, VRD et les corps d'état secondaires. Dans le cadre de ses missions, le BET est chargé également de fournir une estimation des travaux. «2 AI» énonce que le permis de lotir et de construire sera à la charge du BET dans le cadre de son contrat. Il sera chargé de préparer un dossier de demande dans ce sens. Le président de la coopérative se chargera du dépôt et du suivi de cette opération auprès des services de l'urbanisme de l'APC jusqu'à l'obtention de l'arrêté du permis de construire.En se basant sur le cahier des charges élaboré par le BET, il y a lieu de lancer un appel d'offres ouvert ou consultations restreintes d'entreprises pour la réalisation des travaux. Après réception des offres, le BET devra procéder à l'analyse technique des offres. Une commission interne à la coopérative sera chargée, après remise du rapport d'analyse par le BET, de décider de l'attribution des lots aux entreprises les mieux-disantes sur les plans qualité, prix et délai. Une fois les attributions notifiées aux entreprises désignées par la commission, le BET sera chargé d'établir la marche de travaux pour être présentée au président de la coopérative en vue de vérification et signature. Les marchés étant visés, charger le BET d'établir les ordres de service de démarrage des travaux en fonction du planning de réalisation préalablement établi par le bureau d'études et les faire notifier par les entreprises. Dès la délivrance des ordres de service, l'entreprise de gros-oeuvre procèdera à l'installation du chantier (bureaux de chantier, aire de stockage, aire de travaux, zone de grue, etc..). La gestion du chantier et compte-prorata est prise en charge par l'entreprise de gros-oeuvre (les entreprises de corps d'état secondaires et sous-traitants sont soumis et doivent obéir à cette gestion). Les travaux doivent se dérouler conformément au planning d'avancement des travaux et directives du BET chargé de la mission suivi (la coopérative, maître de l'ouvrage, s'interdit de donner directement des ordres aux entreprises, en cas de besoin, elle doit passer par le BET). Un planning de réunions de chantier est dressé par le BET en collaboration avec les entreprises, en particulier avec celle du GO. Pour rappel, le contrôle des travaux relève du BET et du CTC. Quant à l'approvisionnement du chantier, les entreprises sont tenues d'élaborer un planning d'approvisionnement de chantier, en particulier celle chargée du lot GO, et doivent le soumettre à l'avis du BET. Tous les approvisionnements en matériaux pénétrant sur le chantier, doivent faire l'objet d'un état quantitatif et qualitatif signé contradictoirement entre les représentants habilités de l'entreprise et le BET. D'autre part, la situation des travaux est présentée mensuellement par les entreprises au représentant du BET. Elles est accompagnée d'attachements signés contradictoirement par l'entreprise et le BET. Les situations sont contrôlées et visées par le BET pour ensuite être soumises au maître de l'ouvrage pour règlement (délais de vérifications et règlement fixés préalablement). La note relève que deux cas de réception existent: la réception provisoire et la réception définitive. Pour le premier cas de figure, une fois les travaux terminés, il est procédé à la réception provisoire des travaux qui se fait contradictoirement avec les représentants des entreprises, du BET, du CTC et du maître de l'ouvrage. Les réserves formulées lors de cette réception, qui empêchent la mise en exploitation du projet, doivent être levées dans un délai très court à convenir entre les parties (maître de l'ouvrage, BET, entreprises), pour le reste et tous les vices de réalisation cachés, les entreprises doivent les lever dans un délai ne dépassant pas une année. Le second cas, soit la réception définitive des travaux, celle-ci aura lieu une année après la réception provisoire. Le BET fixera la date exacte de réception et convoquera les entreprises à cet effet. Lors de cette opération, procéder à la vérification de la levée de toutes les réserves formulées lors de la réception provisoire. Il est recommandé, relève encore le communiqué, de vérifier s'il n'y a pas de vices cachés apparus durant l'année de garantie. Le procès-verbal (PV) de réception définitive est signé lorsqu'il n'y a aucune réserve de formulée. Par ailleurs, les sociétés d'assurances exigent aux demandeurs d'assurance décennale, les plans de gros-oeuvre étanchéité visés par le Contrôle technique de construction (CTC), un certificat de contrôle de la réalisation par cet organisme pour les ouvrages sus-cités. La garantie décennale commence à courir à compter de la date de réception définitive est-il précisé. La livraison des habitations aux coopérateurs peut s'opérer juste après la réception provisoire. Les lots d'habitations peuvent être attribués aux coopérateurs selon deux formules: par consensus ou par tirage au sort. De son côté, la gestion des immeubles en copropriété se fera conformément au Code civil, lois et règlements en vigueur. Dans le cas de création d'une promotion immobilière, contrairement à une coopérative immobilière, celle-ci est à caractère commercial. Cependant, l'Etat, pour favoriser la construction de logements a lancé des mesures incitatives en matière de fiscalité, du foncier et en approvisionnement de matériaux de construction stratégiques. Cette opération est régie par les lois et règlements en vigueur. A part ce qui précède, la démarche de création d'une promotion immobilière, peut suivre le même schéma que celui de la création de coopérative immobilière. Le troisième cas, celui de création d'une unité de réalisation de gros oeuvres au sein de la coopérative immobilière ou au sein de la promotion immobilière, peut s'opérer pour réaliser son propre projet. Cette opération ne nécessite pas l'obtention d'un registre du commerce, à condition de ne la réaliser que dans le cadre des entités ci-dessus mentionnées. Pour les corps d'état secondaires, tels que menuiserie, électricité, plomberie, chauffage, ferronnerie, peinture, etc. il est recommandé de les sous-traiter. (*) membre du Bureau national Fnai.
