Les résidants des cités AADL se plaignent de la dégradation de leur cadre de vie, alors qu'ils payent rubis sur l'ongle leurs charges. Pourquoi ces sites se sont dégradés à ce point quelques années seulement après leur livraison ? Effectivement, l'ensemble des conditions de vie dans les cités construites par l'Aadl dans le cadre de la formule «location-vente» se dégrade de jour en jour. Cela est dû à la mauvaise réalisation de certains corps d'état secondaire (qualité des matériaux, des équipements et/ou de la mise en œuvre), à l'absence de personnel qualifié au sein de la filiale Gest-Immo, et au refus de l'AADL de faire participer les locataires-acquéreurs dans la gestion de leurs propres cités d'habitation. Concernant ce dernier point, il est important de rappeler qu'en septembre 2002, l'AADL avait fait appel à des bénéficiaires volontaires pour faire partie de la commission de suivi des différents programmes de réalisation (suivi de chantier et distribution des logements) dans la plus grande transparence. En janvier 2003, 24 comités locaux ont vu le jour suite à un tirage au sort effectué au siège même de l'AADL. La liste nominative des candidats tirés au sort a été publiée dans un quotidien national. Au mois de février de la même année et en présence d'un huissier de justice, le Comité national composé de candidats élus a été installé. En associant les bénéficiaires à la prise de décisions et en les considérant comme partenaires à part entière, l'AADL ne pouvait que réussir. Cette belle aventure de la démocratie participative s'est arrêtée subitement avec le départ de son initiateur, M. Bounafaâ. Cela n'a pas empêché des bénéficiaires de s'organiser en comité pour le suivi «à distance» des chantiers de leur futur lieu de vie, à l'instar de l'association El Assala du site Das Chabane, à Aïn Benian, qui a pu être agréé avant même l'occupation des logements par ses membres. Il y a lieu de rappeler que les frais d'entretien technique et des grosses réparations représentent près de 40% du montant des charges de gestion. Pour une cité comme celle d'El Achour (527 logements), cela représente plus de six millions de dinars (600 millions de centimes) affectés annuellement pour maintenir le site et ses installations en bon état. 11 et 19% du montant des charges sont affectés respectivement à l'entretien et l'hygiène quotidiens des immeubles et pour le gardiennage et la surveillance des parties communes. Le ministre de l'Habitat, Abdelmadjid Tebboune, a parlé de dissoudre la filiale Gest-Immo, dont les responsables ont fait l'objet d'enquête par l'IGF et la justice. M. Tebboune a jugé «inopportune» la création de la filiale Gest-Immo qu'il voudrait dissoudre. Il a lancé un appel à l'Ansej «pour avoir de jeunes entrepreneurs spécialisés dans la gestion des immeubles dans les nouvelles cités». Est-ce la solution pour prendre en charge convenablement les cités ? Depuis 2007, nous n'avons cessé de dénoncer l'absence de transparence relative à l'établissement et à la destination des charges de gestion dues par les locataires-acquéreurs, ainsi que le fait de placer des responsables à la tête de la direction de la gestion immobilière ou de la Gest-Immo, sans qu'ils aient une expérience avérée dans le domaine de la gestion immobilière et de l'administration des biens. La gestion immobilière est un métier propre à un administrateur de biens. Ce dernier ne peut exercer qu'après l'obtention d'un agrément délivré par le ministère de l'Habitat. C'est un métier qui allie la gestion administrative et la gestion technique des immeubles construits. Toute entreprise peut être appelée à exercer une activité dans le domaine de la gestion technique ou de l'entretien des parties communes si elle est qualifiée. Ce qui est étonnant, c'est le fait que le ministre veut faire participer tout le monde dans la gestion des sites AADL, sauf les premiers concernés, en l'occurrence les locataires-acquéreurs, ceux-là mêmes qui payent les charges et qui subissent quotidiennement la gestion aléatoire de la Gest-Immo. En conclusion, aucune solution n'est viable sans la participation effective des locataires-acquéreurs dans la gestion de leur propre cité d'habitation dans un cadre organisé et en toute transparence. La prise en charge des problèmes dans les cités incombe-t-elle aux seuls gestionnaires ? Pourquoi les colocataires ne s'organisent pas en syndicat, par exemple, pour réparer des ascenseurs, entretenir les parties communes, etc. ? Faut-il réviser les textes ou sensibiliser les résidants ? C'est vrai que les gestionnaires ont un rôle primordial dans la prise en charge des problèmes, mais parfois ils ne peuvent pas les résoudre à eux seuls sans l'implication des autorités locales (APC, daïra, police) et des locataires. L'absence de règlement de copropriété où sont mentionnés les droits et les obligations de chaque organe de la copropriété empêche les locataires de s'organiser en collectivité (syndic). Il faut que l'AADL, qui est le propriétaire initial, ne soit plus le seul propriétaire. Donc, il suffit qu'il y ait deux propriétaires pour que le régime de la copropriété soit appliqué. C'est à compter de cette date que la collectivité (syndic) doit pouvoir prendre ses fonctions. La loi sur la promotion immobilière introduite en 2011 oblige le promoteur immobilier à assurer l'administration du bien pendant une durée de deux ans à dater de la vente de la dernière fraction de l'immeuble (article 62) mais, malheureusement, rien ne l'oblige à rendre compte de sa gestion à ceux qui payent les charges de gestion, comme dans les cas de l'AADL. A ce jour, les locataires-acquéreurs remédient aux malfaçons dans leur appartement, nettoient les parties communes (paliers, cages d'escalier, caves et ascenseurs), remplacent les lampes des paliers, réparent les portes d'accès et changent les serrures, revêtissent les accès d'immeubles et les murs des halls d'entrée en carreaux en céramique, installent des boîtes aux lettres… sachant que tout cela est du ressort de l'AADL. Prenons par exemple le problème récurrent des ascenseurs. En août 2013, le directeur général de l'AADL admet lui-même la faiblesse des moyens de sa filiale Gest-Immo en déclarant : «La filiale ne dispose que de 12 techniciens ascensoristes pour intervenir sur les 1456 ascenseurs répartis sur 24 wilayas du pays». Il a aussi ajouté que «8 pannes sur dix sont des actes de vandalisme». Je me demande sur quels critères il s'est basé pour dire cela. Seules des expertises faites par des organismes de contrôle habilités peuvent nous renseigner sur l'état réel de ces ascenseurs. Le temps est venu pour l'AADL de prendre ses responsabilités afin que les locataires acquéreurs-recouvrent leurs droits par tous les moyens légaux. Au final, il faut une nouvelle réglementation qui impose aux promoteurs, tels que l'AADL, de rendre compte de leur gestion en tant qu'administrateurs de biens de manière périodique par la publication de bilans détaillés des dépenses.
