Une grande partie de la propriété immobilière en Algérie est caractérisée par l'absence de titres de propriété. En zones urbaines, les ventes par les entreprises publiques (EPLF et autres) de logements aux citoyens ne sont pas constatées par acte notarié. Il en est de même des constructions réalisées sans permis de construire ni mise en conformité ou inachevées, alors même que les lois existent mais, trop souvent, elles ne sont pas appliquées. Les immeubles urbains sont soumis au cadastre ; toutefois, les actes portant constitution ou transmission de droits réels immobiliers sur les immeubles urbains restent soumis à la formalité de publicité même s'ils n'ont pas été cadastrés. En zones rurales en revanche, le système foncier instauré par l'ordonnance n° 75-74 du 12 novembre 1975 portant établissement du Cadastre général et institution du Livre foncier ne peut répondre à la demande de titres de propriété exprimée par les propriétaires, et ceci pour la simple raison que la délivrance des livrets fonciers par la Conservation foncière est subordonnée à la réalisation des opérations cadastrales. En effet, dans le système de “publicité réelle”, introduit par l'ordonnance du 12 novembre 1975 précitée, la formalité de publicité ne peut être effectuée que s'il existe un cadastre du territoire national et qu'il est en permanence tenu à jour. Or le service chargé du cadastre accuse du retard dans son objectif de couverture totale du territoire national. En outre, parallèlement à cette opération, il doit effectuer les mises à jour induites par les opérations de remembrement, démembrement, expropriation, ainsi que par la restitution à leurs anciens propriétaires de terres versées au Fonds national de la révolution agraire. Il apparaît donc que le service chargé du cadastre ne peut valablement atteindre les buts fixés en ce domaine. Face aux lenteurs observées dans l'avancement des travaux cadastraux, et compte tenu également des insuffisances, du manque de fiabilité et parfois même de l'utilisation abusive de la procédure prévue par le décret n° 83-352 du 21 mai 1983 où le notariat avait un rôle clé (actuellement abrogé), le recours à une nouvelle procédure de délivrance des titres de propriété s'est avéré nécessaire. C'est ainsi que la loi n° 07-02 du 27 février 2007 a institué une procédure de constatation du droit de propriété immobilière et de délivrance de titres de propriété par voie d'enquête foncière. Cette procédure s'effectue, pour les immeubles non encore cadastrés, parallèlement aux opérations d'établissement du cadastre général et d'immatriculation au Livre foncier. Elle comporte trois phases : une demande du requérant, le déroulement d'une enquête et la délivrance d'un acte de propriété. Selon les termes de l'article 4 de la loi n° 07-02 du 27 février 2007, toute personne physique ou morale qui exerce une possession sur un immeuble peut requérir l'ouverture d'une enquête foncière en vue de faire constater son droit de propriété et de se faire délivrer un titre de propriété. L'article 6 de la loi susvisée prévoit que l'enquête foncière à titre individuel est ouverte à tout moment. Quant à l'enquête foncière à titre collectif, elle peut être entreprise dans le cadre de la réalisation de programmes de construction ou d'aménagement foncier, rural ou urbain. En cas d'enquête collective, le wali prend, sur son initiative ou celle du président de l'Assemblée communale compétente, un arrêté portant ouverture d'une enquête foncière collective. Les conditions d'application de cette loi sont fixées par le décret exécutif n° 08-147 du 19 mai 2008 relatif aux opérations d'enquête foncière et de délivrance de titres de propriété. L'enquête foncière peut donc être soit individuelle et dans ce cas elle peut être ouverte à tout moment, soit s'inscrire dans le cadre d'une opération collective. Il est précisé que la personne concernée par l'opération collective est appelée "l'intéressé" et celle concernée par l'enquête requise à titre individuel est appelée "le requérant". En ce qui concerne l'enquête foncière requise à titre individuel, la demande doit être adressée au directeur de la Conservation foncière de wilaya territorialement compétent, sur un formulaire fourni par ses services, et être accompagnée d'un plan topographique de l'immeuble, dressé, aux frais du requérant, par un géomètre expert foncier, sur un papier calque, à une échelle conforme aux normes prescrites en matière de cadastre général, annexé d'un état descriptif qui indique la nature de l'immeuble, sa superficie, l'évaluation de son prix et les noms des riverains, ainsi que de tous documents au moyen desquels le requérant entend faire valoir son droit. Le dépôt de la requête donne lieu à la remise d'un récépissé. Quant aux demandes d'ouverture d'une enquête foncière s'inscrivant dans le cadre d'une opération collective, elles sont accompagnées des mêmes documents, comportent les mêmes informations que celles des requêtes à titre individuel et font l'objet du même traitement. Après réception du dossier, le directeur de la Conservation foncière de wilaya prend une décision de désignation de l'enquêteur foncier chargé de mener l'enquête. Cette décision est transmise au président de l'Assemblée populaire communale pour affichage au siège de la commune de situation de l'immeuble pendant une période de quinze jours avant le transport de l'enquêteur sur le terrain. Peut-être peut-on ici se demander si cette publicité par affichage est suffisante dans tous les cas : en effet, comment par exemple informer valablement des personnes concernées par l'enquête (propriétaires riverains par exemple) qui ne résideraient pas dans la commune mais ailleurs en Algérie, voire même à l'étranger ? L'enquête vise à recueillir, tant auprès des propriétaires riverains que de toute autre personne susceptible de détenir des informations, tout renseignement utile à la détermination du droit de propriété. Ainsi que le stipule l'article 11 du décret, c'est d'après les indices d'une "possession utile et qualifiée" que ces investigations doivent déterminer l'appartenance de l'immeuble non titré. Pour ce faire, l'enquêteur foncier effectue un transport sur les lieux et procède à la reconnaissance de l'immeuble au vu du plan joint à la requête et de l'état descriptif établi par le géomètre. Il s'assure de la qualité des personnes qui assistent à l'enquête ; il enregistre le nom, prénom et qualité de chaque assistant : le requérant, le ou les riverains, le ou les éventuels opposants ou éventuels titulaires de droits réels. À ce stade aussi se pose la question soulevée plus haut de comment informer de la nécessité de leur présence les personnes concernées qui ne résideraient pas dans la commune ou en seraient absents lors de l'enquête. À l'issue de l'enquête sur le terrain, l'enquêteur dresse un procès-verbal provisoire d'enquête foncière. Une copie de ce procès-verbal est portée à la connaissance du public par voie d'affichage, pendant trente jours, au siège de la commune de situation de l'immeuble, à l'effet de susciter d'éventuelles contestations ou oppositions et permettre ainsi à toute personne ayant intérêt à agir de se manifester. À l'expiration du délai de trente jours précité et en l'absence de contestations, l'enquêteur dresse un procès-verbal définitif. Il est alors procédé, par un géomètre expert foncier et aux frais du requérant, au bornage de l'immeuble, en présence de l'enquêteur foncier. À l'achèvement de l'enquête, un dossier comportant la requête, les pièces qui l'accompagnent, le procès-verbal provisoire et le procès-verbal définitif est remis au directeur de la Conservation foncière de wilaya. Au vu du dossier, le directeur de la Conservation foncière prend une décision d'immatriculation qui consacre le droit de propriété. Cette décision d'immatriculation est transmise au conservateur foncier aux fins d'exécution. Le conservateur foncier, en possession de la décision d'immatriculation, procède à la publication des droits auxquels a abouti l'enquête foncière. Consécutivement à cette publication, le conservateur foncier établit un titre de propriété qu'il transmet au directeur de la Conservation foncière de wilaya aux fins de remise au requérant ou à l'intéressé. Des contestations ou des oppositions peuvent se produire pendant le délai de trente jours au cours duquel le procès-verbal est soumis à publicité. Ces contestations ou oppositions sont consignées dans un registre spécial ouvert à cet effet auprès du directeur de la Conservation foncière de wilaya. Au besoin, l'enquêteur foncier effectue un nouveau transport sur les lieux, en vue d'examiner les réclamations ou oppositions formulées par les propriétaires ou possesseurs riverains, ou par tout autre prétendant à des droits réels sur l'immeuble concerné. L'enquêteur foncier fixe une séance de conciliation et effectue au besoin un nouveau transport sur les lieux. Si la tentative de conciliation aboutit à un accord, l'enquêteur foncier dresse un procès-verbal de conciliation et, dans ce cas, la procédure d'enquête foncière se poursuit. Dans le cas où la tentative de conciliation n'aboutirait pas, l'enquêteur foncier dresse un procès-verbal de non-conciliation qu'il remet aux parties. Dans ce procès-verbal, il indique que la procédure d'enquête foncière est suspendue et que la partie qui a formulé la contestation ou l'opposition dispose d'un délai de deux mois pour engager une action judiciaire devant la juridiction compétente. La publication de l'action judiciaire doit alors s'effectuer au plus tard dans les huit jours qui suivent le délai fixé pour l'introduction de l'action en justice. Une ampliation du procès-verbal de non-conciliation est transmise par l'enquêteur foncier au conservateur foncier. Le conservateur foncier procède à la publication de l'action en justice par l'annotation du fichier immobilier provisoire qui donne lieu à la création d'une fiche au nom du requérant, sur laquelle il sera indiqué la désignation de l'immeuble et le cadre légal dans lequel a été engagée l'action en justice. Le directeur de la Conservation foncière de wilaya, tenu informé de la publication de l'action en justice par le conservateur foncier, informe le requérant ou l'intéressé que la procédure d'enquête foncière est suspendue jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu. Si l'enquête foncière s'inscrit dans le cadre d'une opération collective, il en informe aussi le wali ou le président de l'Assemblée populaire communale. À défaut de présentation pour publication d'une requête d'instance dans le délai imparti, le directeur de la Conservation foncière de wilaya informe le requérant ou l'intéressé que l'enquête foncière se poursuit sans tenir compte des contestations ou oppositions. Enfin, selon les articles 15 et 16 de la loi de finances pour 2008, l'établissement du titre de propriété donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Toutefois, les titres de propriété établis dans le cadre d'une opération collective d'enquête foncière sont exonérés de cette taxe. Pour conclure sur cette procédure de constatation du droit de propriété immobilière et de délivrance des titres de propriété par voie d'enquête foncière, il faut reconnaître qu'elle témoigne d'un effort louable pour tenter d'améliorer la situation. Mais une question se pose néanmoins : le service de la direction de la Conservation foncière de wilaya dispose-t-il de moyens humains, matériels et financiers nécessaires pour accomplir la mission qui lui est confiée ? Autrement dit, l'effectif des enquêteurs fonciers est-il suffisant pour faire face aux tâches qu'assuraient en beaucoup plus grand nombre les notaires exerçant dans chaque wilaya ? ALLOUM Mohand Tahar Le 14 mars 2012
