Le financement du logement en Algérie, c'est encore 280 milliards de dinars de ressources fournies chaque année par le Trésor public contre moins de 50 milliards de dinars de crédit immobilier accordés par les banques commerciales qui restent pour la plupart faiblement impliquées, à l'exception de la Cnep et de la BDL. Confrontées aux urgences sociales, les autorités algériennes peinent à promouvoir un nouveau modèle de financement du logement. Le programme quinquennal en cours a retenu un objectif de livraison de 1,2 million logements à l'horizon 2014. Selon les derniers chiffres communiqués par le ministère de l'Habitat, un peu plus de 190 000 logements ont été livrés à la fin 2010. Sur ce total “seuls une vingtaine de milliers de logements ont été réalisés au titre de la promotion immobilière. Tous les autres sont le fait des programmes publics ; soit du logement social urbain, soit du logement rural aidé, soit du promotionnel aidé…”, commente un cadre du secteur de l'habitat. Le montant des transferts alloués au secteur de l'habitat par la loi de finances 2011 renseigne sur l'ampleur du financement public du logement des Algériens. Les programmes de réalisation de logements sociaux locatifs, entièrement financés par les ressources du Trésor public et qui portent, bon an mal an, sur 50 à 60 000 unités, sont dotés de plus de 100 milliards de dinars (1 milliard d'euros). Le logement public aidé en milieu rural et urbain recevra, pour sa part, un peu plus 180 milliards de dinars (1,8 milliards d'euros). En comparaison, la dotation au titre de la bonification des crédits immobiliers qui ne dépasse pas 1 milliard de dinars apparaît très modeste et confirme le caractère encore relativement marginal du crédit hypothécaire dans le financement du secteur. Une diversification des financements contrariée Les premiers efforts de diversification d'un modèle de financement du logement dominé initialement, en dehors du segment de l'autoconstruction, par le seul logement social et la contribution exclusive du Trésor public remontent aux années 90 avec l'introduction de la formule des “logements sociaux participatifs”, ainsi que la libéralisation de la promotion immobilière privée. L'une et l'autre de ces nouvelles formules d'accès au logement étaient censées recourir au crédit hypothécaire que l'ensemble des banques publiques et privées ont été invitées à dynamiser en lieu et place de l'ancien monopole de la Cnep. Associé à l'attribution d'une aide frontale gérée par la Caisse nationale du logement (CNL), bras financier de l'Etat dans le secteur de l'habitat, le nouveau dispositif a tardé à produire les effets attendus. La revalorisation progressive du montant de l'aide de l'Etat, qui a été portée au début de l'année 2010 à 700 000 DA, a été à l'origine d'un recours limité au crédit bancaire, en particulier en milieu rural. Un responsable du crédit de la Badr souligne le rôle joué dans ce domaine par “la faiblesse des coûts des terrains et la simplicité des constructions qui sont souvent, d'ailleurs, des aménagements ou des extensions apportées à une construction déjà existante, tout autant que la réticence traditionnelle des populations rurales à recourir à l'endettement”, pour des programmes de construction ruraux qui ont représenté 40% du million de logements livrés entre 2005 et 2009. Le souci de “fixer les populations rurales” étant en outre à l'origine d'une augmentation sensible de la part des logements ruraux aidés qui doit passer à près de 60% (700 000 logements) dans les 1,2 millions programmés pour le prochain quinquennat, la clientèle potentielle du crédit immobilier se trouve réduite d'autant. Entre 6 et 7% du portefeuille des banques C'est, donc, essentiellement en milieu urbain et dans le cadre des programmes d'autoconstruction, de logements promotionnels aidés par l'Etat ou de promotion immobilière privée que se situent les gisements de clientèle des banques commerciales. Dans une intervention récente, le délégué général de l'Abef, Abderrahmane Benkhalfa, estimait que les crédits immobiliers sont en “croissance rapide au cours des dernières années et représentent, actuellement, entre 6 et 7% du portefeuille des banques”. En 2010, le montant des crédits immobiliers accordés par le secteur bancaire se situent entre 45 et 50 milliards de dinars. Le palmarès reste dominé par la Cnep qui, avec un peu plus de 17 000 dossiers traités l'année dernière et 24 milliards de dinars de crédit, revendique 55% de la part de marché. La Cnep a surtout été concurrencée au cours des dernières années par la plus petite des banques publiques algériennes, la BDL, qui a fait de ce créneau l'un des moteurs de sa croissance récente et dont les crédits ont été proches de 15 milliards de dinars en 2009 et en 2010, selon les chiffres communiqués par les responsables de la banque. Les autres banques commerciales publiques et privées ont manifesté, jusqu'à une période récente, plus de réticences vis-à-vis d'un produit dont le développement reste, selon un banquier privé, contrarié principalement par “l'insuffisance de l'offre de biens ainsi qu'une spéculation importante qui fait que le prix des biens disponibles dépasse souvent de beaucoup la capacité d'endettement des clients des banques”. Pressées par l'Etat actionnaire de développer le crédit immobilier, toutes les banques publiques ont néanmoins défini au cours des derniers mois des programmes ambitieux dans ce domaine, à l'image, par exemple, de la BEA qui se fixe un objectif global de 26 milliards de dinars de crédit accordés entre 2010 et 2012. Démarrage tardif pour les crédits bonifiés Des contraintes et des réticences qui sont à l'origine d'un bilan global jugé décevant par les pouvoirs publics et qui ont suscité de nombreuses mesures destinées à stimuler le développement du crédit immobilier au cours de la période récente. La première a consisté à interdire à la Cnep, depuis février 2007, tout engagement autre que le financement du logement. Une décision qui a surtout eu pour effet de gonfler le stock des dépôts oisifs (près 3 milliards d'euros) d'une banque qui est le gestionnaire préféré de l'épargne des Algériens. Plus récemment et de manière plus pertinente, la LFC 2009 a créé un dispositif de bonification des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers extrêmement avantageux pour les emprunteurs. Ce dispositif, dont est exclue la seule autoconstruction, se traduit, dans la plupart des cas, par un taux d'intérêt effectif qui ne dépasse plus 1% ; la différence avec le taux commercial pratiqué par les banques qui reste situé entre 6 et 7% étant prise en charge par le Trésor public. Après avoir connu quelques retards, la mise en place de ces mesures est effective dans la plupart des banques publiques depuis le début de l'été 2010. Les banques privées ont été un peu plus longues à l'adopter. L'insistance du régulateur a conduit la plupart d'entre elles à proposer ce produit à partir du mois d'octobre dernier. Les premiers bilans disponibles ont été rendus publics ces derniers jours par la bouche du P-DG de la Cnep, Djamel Bessa, qui est aussi le président en exercice de l'Abef, et font état de près de 11 000 dossiers traités et plus de 12 milliards de dinars de crédits bonifiés accordés par les banques algériennes à fin 2010. Des résultats qui traduisent un certain engouement mais qui ne sont, sans doute, pas à la hauteur des attentes des pouvoirs publics. Il faudra encore attendre fin 2011, les bilans d'une année pleine et l'implication d'acteurs plus nombreux pour savoir si les crédits immobiliers connaissent enfin un véritable décollage.
