Il faut aux familles des couches moyennes épargner tous leurs revenus pendant neuf ans pour acheter un appartement. “En Algérie, un examen de l'aide gouvernementale (incluant toutes les subventions au logement accordées par le biais de différents programmes publics) a montré que seulement 14% de l'aide au logement allaient au quartile le plus pauvre des ménages urbains”. C'est ce qui ressort d'une étude publiée sur le site en français de la banque mondiale. L'étude constitue une analyse comparative d'indicateurs de performance et de politique du secteur du logement dans huit pays de la région Mena : l'Algérie, l'Egypte, l'Iran, la Jordanie, le Liban, le Maroc, la Tunisie et le Yémen. “Une famille à revenus moyens doit épargner tous ses revenus annuels pendant environ neuf ans en Algérie pour être en mesure d'acheter un logement de qualité moyenne dans les grandes villes”, explique l'étude. La croissance importante de la demande de logement dans la région, due à la démographie, se reflète largement dans des augmentations du prix des logements plutôt que dans l'augmentation de la production de logements, soutient l'étude. Bien que les subventions soient un moyen de mobiliser l'épargne privée par les groupes à plus faibles revenus en particulier, explique l'étude, le problème souvent rencontré en pratique est la difficulté à atteindre les groupes cibles. “Les subventions au logement, sous la forme de terrains et de taux d'intérêt, bien qu'elles soient des composantes importantes des politiques du logement dans la plupart des pays de la région, une proportion importante de ces subventions, sont mal ciblées, en particulier en Algérie”, souligne-t-on. Dans de nombreux cas, les subventions telles que la déduction fiscale des intérêts hypothécaires sont régressives, car elles favorisent essentiellement les groupes à revenus élevés. Le logement informel est en progression en Algérie La croissance du secteur informel du logement constitue une autre conséquence du problème de l'accessibilité. Des signes clairs montrent que le logement informel est en progression en Algérie. “Le logement informel (illégal) se définit comme étant le parc de logements qui n'est pas conforme aux réglementations en place. Il comprend les terrains occupés illégalement (squatters) ainsi que les maisons construites en dehors des zones aménagées (même si la possession de la terre est légale), et les unités de logement construites en dehors des réglementations de la construction”, précise-t-on. “L'importance du contrôle public et de la propriété publique des terrains empêche généralement l'offre de terrains d'être réactive à la demande, créant des densités foncières qui ne sont pas cohérentes avec le coût des terrains et transmettant des subventions non transparentes, souvent involontairement, aux ménages à revenus moyens et supérieurs plutôt qu'aux pauvres”, relève l'étude. L'Algérie, note-t-on, suit un “environnement réglementaire rigide” pour l'utilisation des sols avec comme conséquence des coûts d'aménagement foncier très élevés. La gestion foncière, incluant les réglementations relatives à l'aménagement foncier et la propriété des terrains, est l'un des problèmes les plus importants que les pays de la région Mena doivent résoudre. Ce problème est le plus aigu en Algérie, soutient l'étude. “L'efficacité de l'usage du capital semble être faible comme l'indiquent des coefficients élevés de capital pour un grand nombre des pays examinés. Ce résultat est cohérent avec nos conclusions sur le secteur du logement, à savoir que le problème n'est pas une pénurie de capital, mais plutôt sa cherté”, notent les auteurs de l'étude. “Si le logement en Algérie pouvait devenir aussi abordable qu'en Egypte, nous estimons qu'un coefficient de capital plus faible se traduirait par un gain de productivité de 10%, ce qui à son tour aiderait à créer 160 000 nouveaux emplois”, soutiennent-ils. De ce point de vue, les investissements dans le logement sont en grande partie produits par des travailleurs faiblement qualifiés et à faibles revenus, c'est-à-dire des pauvres. Par conséquent, lorsque la croissance de la demande de logement se traduit par des augmentations de prix du logement plutôt que par une hausse de la production, elle a deux effets. Tout d'abord, elle ferme l'accès des pauvres au marché du logement, mais aussi, et peut-être de manière plus importante, elle limite leurs possibilités d'emploi. Le prix du logement est extrêmement élevé “Le prix du logement est extrêmement élevé en Algérie. Plus précisément, les prix du logement sont de loin supérieurs aux niveaux auxquels on pourrait s'attendre aux niveaux de revenus”, souligne-t-on. Les analyses du secteur du logement indiquent que dans la plupart des pays de la région Mena, c'est l'accessibilité du logement plutôt que la disponibilité du parc qui est le problème central. Lorsque le parc de logements existant est évalué en termes d'espace par habitant (comme indicateur de la quantité de la production de logements) et de raccordements aux réseaux de services (comme indicateur de la qualité de la production de logements), dans aucun des pays examinés la pénurie globale de logement ne semble être un problème majeur. “Lorsque l'accessibilité est examinée au moyen du ratio prix des logements/revenus, nous voyons que dans plusieurs des pays de l'échantillon, le prix du logement est extrêmement élevé et que les niveaux d'accessibilité sont faibles”, soulignent les rédacteurs de l'étude. Une analyse plus détaillée des informations qualitatives recueillies pour l'étude confirme qu'il existe un excès d'offre pour les groupes à revenus supérieurs et moyens supérieurs, et une insuffisance de l'offre pour les segments à revenus plus faibles notamment en Algérie. “Cette situation est essentiellement la conséquence de politiques du logement et foncières qui entravent le fonctionnement des marchés du logement”, conclut-on. M. R.
