Motivés par les résultats de l'année 2002 qui sont certainement dopés par l'apport de la formule location-vente, les responsables du secteur dans la région est du pays ont observé ces jours-ci une halte durant laquelle un bilan a été dressé et des perspectives tracées. Aujourd'hui, tous les professionnels du secteur de l'habitat et du logement sont conscients, après avoir perdu beaucoup de temps, du fait qu'une bonne volonté politique de relance du secteur ne suffit pas face à des outils non fiables et un environnement hostile. A partir de 1996, plusieurs directions de l'urbanisme et de construction de la région est du pays ont été éclaboussées par de véritables scandales. Des PDAU (Plans directeurs d'aménagement urbain à long terme) se sont révélés obsolètes, ne répondant pas aux exigences du développement urbanistique des communes concernées le jour même de leur adoption. Depuis, à la place d'une gestion de la chose urbanistique par la concertation, on ne cesse d'assister à des conflits entre les communes, les domaines, les services agricoles et ceux des forêts. Plus, bien que, légalement, elle devrait prendre part aux processus d'élaboration des différents outils de gestion de la chose urbanistique, la société civile est toujours écartée. Plus habitués aux pratiques bureaucratiques et par nostalgie du temps des ex-PUP et PUD, certains responsables du secteur de l'urbanisme à l'est du pays ont plaidé pour l'exclusion aussi bien de la société civile que des assemblées élues des opérations d'élaboration de ces outils, prétextant que le recours aux consultations et autres délibérations fait perdre du temps. Or, des enquêtes sur le terrain montrent que ces retards sont dus à la non-maîtrise de la planification des opérations par certaines DUC elles-mêmes, par l'incompétence qui y règne et par le choix des bureaux d'études. Théoriquement, un PDAU n'est révisable, sauf exception, que 20 ans après son élaboration. Aujourd'hui, moins d'une décennie après leur adoption, 9 PDAU sur les 26 réalisés de 1994 à ce jour à l'est du pays vont être revus. Les PDAU qui ne seront pas revus ne sont pas pour autant meilleurs. Dans plusieurs cas, s'ils ne sont pas décriés, c'est parce que les responsables locaux ne cherchent pas à faire des efforts dans l'évaluation de leurs actions et des outils de gestion urbanistique dont ils disposent. La mise en place des outils de gestion de l'urbanisme ne s'est pas accompagnée d'efforts de formation à tel point qu'au niveau de certaines DUC de l'est du pays, on délivre aux citoyens des certificats d'urbanisme avec la motion “refusé”. Chose absurde et illégale. Même le ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat s'est interrogé sur la compétence de ceux censés vérifier et viser les plans de masse des constructions, tellement les bavures techniques sont monnaie courante. Dans d'autres wilayas, on continue d'utiliser la technologie d'avant 1990 pour gérer des outils nés des lois post-1990. Ainsi, au lieu des notions de secteurs, on continue à user de notions de périmètres, ce qui influe négativement sur la bonne utilisation des outils de gestion urbanistique, avec comme première victime le citoyen et son cadre de vie. Selon le ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat, M. Mohamed Nédir Hamimid, il est désormais obligatoire de prendre en considération la nature juridique des terrains inclus dans les futures études des PDAU et l'implication effective de la société civile, celle concernée directement par les études des PDAU et POS (propriétaire, entre autres), et non une quelconque organisation ou association non concernée par les études afin de ne plus se retrouver avec des plans dépassés par le temps au lendemain de leur adoption. Ce sera une autre perte de temps et d'argent. En effet, rien que pour l'année 2002, la somme de 800 milliards de centimes a été dégagée pour ces études, soit le double de ce qui a été dépensé en 2001. On ne peut parler d'habitat sans citer les offices qui ont été depuis longtemps l'outil d'intervention de l'Etat dans le secteur. Ce sont les OPGI. Aujourd'hui, ces derniers sont à la croisée des chemins. D'une part, ils restent l'outil privilégié de l'Etat dans la réalisation de sa politique de logements sociaux, d'autre part, ils doivent répondre à des impératifs de commercialité dans un environnement marqué par les séquelles de quatre décennies de gestion populiste du logement. Les OPGI de l'est du pays gèrent un parc de 25 229 logements livrés, 30 200 en cours de réalisation et 16 249 locaux à caractère commercial. Pour cette année, le programme prévisionnel de livraison est évalué à 15 295 unités. Ce parc est géré par un effectif de 4 356 employés, dont 16% sont des cadres. C'est une masse salariale que ne peuvent couvrir des recettes minimes représentant un taux de recouvrement de 30%. Aujourd'hui, 300 milliards de centimes sont des créances qui, bien qu'elles gonflent l'actif des bilans des OPGI, menacent leur pérennité avec une ration masse salariale sur recouvrement supérieur à 108%. Autrement dit, les employés des OPGI consomment en salaires plus qu'ils ne réalisent de recettes. Si on ajoute à la masse salariale les autres charges entrant dans la formation du tableau de compte des résultats, tels les consommations, les prestations de services, les amortissements et autres charges financières, impôts et taxes, on se retrouve avec de véritables canards boiteux. Les responsables du secteur, à l'heure des bilans, savent qu'on ne peut développer une politique du logement efficiente avec des canards boiteux. Le débat est désormais lancé sur la meilleure approche permettant à ces offices de jouer leur double rôle, à première vue incompatible, d'office d'utilité public et d'entreprise commerciale. A côté des OPGI, toujours versés dans le social locatif, la CNEP, avec l'AADL, va prendre en charge l'essentiel des programmes 2003 de la formule location-vente des logements. L'entrée de la CNEP commence à donner une nouvelle dimension au programme de location-vente avec des contrats plus détaillés et où même la question de la domiciliation bancaire du bénéficiaire d'un logement dans le cadre de ce programme est tranchée. Ainsi, c'est un grand apport en matière de gestion procédurière du dossier en plus de l'apport quantitatif en unités. Rien que pour Constantine, l'apport est de 2 000 nouvelles unités. Pour les responsables du secteur, les logements propriétés de la CNEP connaissant une situation de mévente sont au nombre de 13 337 unités réparties à l'échelle nationale, dont 9 321 localisées dans la région est du pays. Parmi ce lot, les travaux de 1 368 n'ont pas encore démarré et 3 059 sont finis et doivent être transférés vers les OPGI. Seulement, à ce jour, et malgré les directives du Chef du gouvernement, les responsables des différents OPGI tardent à prendre au sérieux ce problème ou plutôt cet autre moyen de régler le problème du logement. En complémentarité avec ces structures publiques d'offre de logements, les particuliers interviennent à travers les promotions immobilières, les lotissements et les constructions individuelles à la suite des morcellements. Selon un rapport des directeurs de l'urbanisme de la région est du pays, si les demandes de permis de construire ont augmenté de 16%, les demandes de permis de lotir ont diminué de 19%. Autrement dit, il existe une demande sur le logement individuel, mais le marché adéquat à ce genre de produit, les lotissements, est en régression. C'est un gisement important de résorption de la crise du logement qui risque de se tarir. Le ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat a donné des directives à ses cadres d'aller, eux-mêmes, à la rencontre de ces promoteurs en butte aux problèmes qui les bloquent dans leurs initiatives et les aider à les régler. Cela suppose une nouvelle mentalité chez les cadres des services extérieurs du ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat, qui doivent acquérir, en plus de leurs réflexes d'agents de la politique coercitive, de nouveaux réflexes adaptés à leur mission de moteur d'un développement urbanistique dans une économie de marché concurrentielle et efficiente. M. K. L'essentiel d'une évaluation - Il est interdit de refuser un certificat d'urbanisme à son demandeur, quels que soient les motifs. - Les DUC ont la responsabilité directe de contrôler les plans de masse. - Désormais, c'est l'ensemble de l'état- major des OPGI qui sera sanctionné et non le DG seul en cas de défaillance dans le programme de livraison. - Le LSP et le rural seront les leviers d'évaluation des DLEP. - Les études de VRD seront désormais lancées en même temps que les études du POS. - Il n'y aura plus de désistement sur les logements sociaux et socioprofessionnels. M. K.
