لم يحظ التحسين الحضري بالاهتمام المطلوب في برامج سابقة بسبب انشغال الدولة بالدرجة الأولى بالإنتاج الكمي للسكنات لامتصاص العجز في تلبية حاجات مواطنيها، لذلك لا يمكن في الوقت الراهن الاستمرار في وضعية اللاتسيير التي تمس جزءا هاما من الحظيرة العقارية الوطنية، فالتجديد الحضري مسألة هامة حساسة جدا، لاسيما عندما يتعلق الأمر بالبنايات المهددة بالانهيار، وقد سجلت الدولة في هذا الإطار على مستوى بعض المدن الكبرى تحقيق أعمال خبرة تقنية وتشخيص اجتماعي واقتصادي للحظيرة القديمة. ------------------------------------------------------------------------ السكن.. برنامج ضخم تعززه الأرقام وتثبته المنجزات ------------------------------------------------------------------------ يترجم سعي الدولة لتحسين الحالة المعيشية وتحسين وضعية مواطنيها عبر البرامج القطاعية الضخمة المقررة في إطار البرنامج التكميلي لدعم النمو الاقتصادي ,2009-2005 وبرنامج قطاع السكن والعمران لخير دليل على الأولوية التي توليها الدولة للاستثمارات الرامية إلى تلبية الاحتياجات المتزايدة للاقتصاد الوطني من خلال الاستجابة لمتطلبات المواطنين، وهو واقع تعززه الأرقام وتثبته المنجزات. لذلك خصصت الدولة لتمويل السكن وكذا عمليات التحسين الحضري، ميزانية تفوق مبلغ 20 مليار دولار، وهذا ما يدلّ على حجم المجهودات المعتبرة التي تبذلها الدولة من اجل تحسين المستوى المعيشي للمواطن، فبالنسبة للجانب المتعلق بالتحسين الحضري، فقد تمّ منذ سنة 2005 إلى غاية اليوم تخصيص ميزانية تفوق قيمتها 300 مليار دينار قصد تمويل عمليات امتصاص العجز المتراكم منذ عقود في مجال التهيئة على مستوى العديد من التجمعات السكنية والأحياء مما تسبب في تدهور المحيط العمراني وهو ما يستدعي في اغلب الأحيان القيام بأشغال هامة لمعالجته. أما بالنسبة للسكن، فإن البرنامج المسجل الذي كان يحتوي في بداية الفترة الخماسية على مليون و34 ألف وحدة سكنية، بلغ إلى غاية اليوم مليون و450 ألف وحدة سكنية، بفضل البرامج الإضافية التي أقرها فخامة رئيس الجمهورية لفائدة ولايات الجنوب والهضاب العليا وكذا في إطار العملية الهامة المتعلقة بالامتصاص التدريجي للسكن الهش وبهذا تكون الزيادة قد بلغت نسبة 45 بالمئة من البرنامج الأول، علما أن الميزانية المخصصة لهذا البرنامج تفوق ألف مليار دينار أي ما يعادل 16 مليار دولار، يخصص 50 بالمئة منها إلى تمويل إعانات الدولة قصد الحصول على ملكية السكن في المحيط الحضري وكذا السكن الريفي الذي يمثل 40 بالمئة من البرنامج الإجمالي. ------------------------------------------------------------------------ المحافظة على الحظيرة العقارية هاجس بالنسبة للجماعات المحلية ------------------------------------------------------------------------ يعدّ تنظيم الملكية المشتركة وتسيير الأجزاء المشتركة وإعادة الاعتبار للبناء القديم في المدن الكبرى وصيانة التراث العمراني، هاجسا حقيقيا بالنسبة للجماعات المحلية، خاصة وأن برنامج السكن يتميز بحساسية بالغة لما له من أثر مباشر على المواطن. إن تزايد الحظيرة الوطنية بثلاثة أضعاف ونصف على ما كانت عليه في سنة ,1966 تستدعي الإسراع في وضع الآليات الضرورية قصد التحكم في صيانتها والحفاظ عليها، خاصة أن مسار الإنتاج المكثف للسكن يسير بوتيرة متسارعة بالنظر إلى الضغط المسجل على الطلب. لذلك فإن السكنات الاجتماعية تثير اهتمام الدولة أكثر من الأصناف الأخرى من السكنات، حيث ان تسيير الأجزاء المشتركة للعمارة يقتضي قبول السكان بمبدأ المشاركة في عمليات التسيير من خلال انضمامهم لتنظيم جماعي يكفل الحفاظ على هذه السكنات وحماية محيطها المباشر، لذلك فالدولة مضطرة لإيجاد الطرق الملائمة والممكنة التي تستدعي مشاركة واسعة للمواطن في تسيير المدينة وتكريس ثقافة المواطنة والتمدّن. إن التوقعات تشير إلى ان حظيرتنا الوطنية للسكن ستصل إلى ما يقارب 7 ملايين وحدة سكنية عند استلام البرنامج الخماسي 2005/ ,2009 فحسب عمليات الإحصاء العام للسكان والسكن، كانت الحظيرة الوطنية تقدر في سنة 1966 بمليوني وحدة سكنية، 8ر7 بالمئة منها ممثلة في بنايات جماعية، أي ما يقارب 160 ألف وحدة سكنية، وبلغ هذا الرقم 5 ملايين وحدة سكنية في سنة ,1998 أي بزيادة تصل إلى ثلاثة ملايين وحدة سكنية خلال الفترة 1966-,1998 وفي نفس الفترة بلغت نسبة السكنات الجماعية 68ر16 بالمئة من الحظيرة الإجمالية، أي ما يفوق 800 ألف وحدة سكنية، وفي نهاية ,2007 بلغت هذه الحظيرة حسب التقديرات 4ر6 مليون وحدة سكنية، منها 5ر1 مليون وحدة ضمن البنايات الجماعية. ومن خلال هذه الأرقام نلاحظ ان حظيرة البنايات الجماعية عرفت زيادة تقارب ضعف ما كانت عليه سنة 1998 وهي مرشحة للارتفاع بفضل البرامج التي هي في طور الانجاز والتي ستسلم في المستقبل القريب، وتجدر الإشارة إلى أن هذه الحظيرة تتكون من 700 ألف وحدة سكنية عمومية إيجاريه تسير من طرف دواوين الترقية والتسيير العقاري، و800 ألف وحدة سكنية ذات الملكية المشتركة. وتعمل الدولة من خلال تنظيم الملتقيات المتعلقة بمجالات السكن والتحسين العقاري إلى بذل المزيد من الجهود باستثمار كبير يتعلق بتوعية المجتمع فيما يستوجب عليه مشاركة بصفة صارمة وملتزمة في الصيانة والحفاظ على الحظيرة العقارية الوطنية. والجدير بالذكر، أن أزمة السكن بدأت في الظهور مبكرا على مستوى المدن الكبرى، تحت تأثير عوامل وأسباب منها النمو الديمغرافي والنزوح الريفي الذي تزامن مع برامج التصنيع الكبرى في السبعينات، هي التي جعلت الدولة تنشغل بصورة دائمة بالدرجة الأولى بالإنتاج الكمي، محاولة منها لامتصاص العجز في تلبية الحاجيات، وبما أن الصيانة لم تكن تحظى بالاهتمام المطلوب، عرف جزءا كبيرا من الحظيرة الوطنية، خاصة منها البنايات الجماعية تدهورا يستدعي بالضرورة تجنيد المجموعة الوطنية برمتها الوضع السائد. لذا يتعين على كل الفاعلين المعنيين أن يكونوا على وعي بأنه لا يمكن الاستمرار في وضعية اللاتسيير التي تمس جزءا هاما من حظيرتنا العقارية الوطنية، دون تحمل النتاج الوخيمة المترتبة عنها وما سينجر عنها من آفات. ------------------------------------------------------------------------ الملكية المشتركة.. واقع يستدعي التنظيم ------------------------------------------------------------------------ يعد السكن الجماعي من أهم الصيغ التي تم انتهاجها في ميدان الإسكان نتيجة لعدة اعتبارات اجتماعية واقتصادية، ومن خصائص هذا النمط من السكنات تقاسم ساكنيه لمساحات وظيفية مهمة تعد كمساحات حرة مشتركة، إضافة إلى تقاسم بعض المكونات والمحتويات المعمارية في العمارة الواحدة في حد ذاتها، ولعل هذه الخاصية تتطلب وضع أطر لمراقبة ومتابعة تسيير وتنظيم هذه الفضاءات التي لها حركية خاصة. والجزائر من البلدان التي انتهجت نمط السكن الجماعي لاسيما من خلال برامج الإسكان الكبرى أو مشاريع المناطق السكنية والحضرية الجديدة في فترة السبعينات والثمانينات، حيث تم انجاز 250 منطقة سكنية حضرية جديدة، بمساحات معتبرة والتي عملت على تخفيف حدة الأزمة السكنية إلا أنها واجهت انتقادات من الوجهة الاجتماعية والثقافية والمعمارية، كما تمّ الاستمرار في إنتاج هذه النمط من السكن بصيغ مختلفة. إن تجسيد برامج الإسكان الجماعي كانت ولا تزال بحجم كمي معتبر إلا أنها من الناحية النوعية والمتمثلة أساسا في عدم اكتمال تهيئة المساحات المشتركة (عدم تأثيثها، نقص الإنارة الخارجية، تدهور وإهمال الإطار المبني...)، نتيجة عدة عوامل قانونية وتقنية وتسييرية، ما كان لها من تداعيات، انعكاسات وآثار، لا سيما في جانبي الأمن والسلامة داخل وفي محيط هذه المجمعات السكنية، وفي الفترة الأخيرة رأت الدولة أهمية السكن في تحقيق الأمن والسلامة كونه عاملا مهما في الحياة الاجتماعية والاقتصادية للسكان، ما تتطلب وضع إطار مؤسساتي وتشريعي وتقني يهدف إلى توفير وتهيئة وتامين المساحات الحرة والسكنات من خلال تجسيد مرافق جوارية وتشجيع العمل الجواري وتفعيل المجتمع المدني كون مناطق السكن الجماعي من اكبر النقاط كثافة سكانية داخل المدن، وتعرف حركية كبيرة، حيث معدل التحرك من وإلى العمارة الواحدة 50 شخصا. لذلك يلقي موضوع الملكية المشتركة في الآونة الأخيرة اهتماما بالغا بين الفاعلين في المجال العقاري والعمراني ، هيئات عمومية أو شركاء اقتصاديين، مهندسين وباحثين، ومردّ هذا الاهتمام هو ان الملكية المشتركة كنظام لتسيير العمارات الجماعية أصبح يشكل فعلا حالة مرضية لهذا النسيج العمراني، وذلك يرجع لكون هذه القضية لا تعالج فقط بالنصوص والتنظيمات القانونية بل لابد من الثقافة القانونية وتغيير الدهنيات والسلوكيات. إن الوضع الذي تعيشه البلاد مع اهتمام السلطات العمومية بقطاع السكن بكل أنواعه الاجتماعي، التساهمي، الإيجاري وغيره، هي ظاهرة صحية تستحق التنويه لحل أزمة السكن، فمن الضروري توجيه الاهتمام للمحافظة على هذه الحظيرة العقارية لتفادي ضياعها وإهمالها مثلما وقع لحظيرة السكن الموجودة حاليا، لذلك فإن فتح نقاش بين مختلف الأطراف الفاعلة من شأنه إعادة الاعتبار لنظام الملكية المشتركة كميثاق للعقار. فعلى المواطن ان يتبوأ مكانة متميزة في كل النشاطات وكل الإصلاحات الرامية إلى التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد وعصرنة هياكل الدولة ومهامها، كما يظل الفاعل والمستفيد من خلال تحسين ظروف معيشته باستمرار. ------------------------------------------------------------------------ تطوّر الحظيرة المشتركة مرهون بالصّيانة وحماية العقار ------------------------------------------------------------------------ إن تطور الحظيرة السكنية المشتركة الناتج عن التنازل عن أملاك الدولة العقارية، ومختلف أشكال الترقية العقارية العمومية والخاصة، يطرح العديد من المشاكل العويصة المتعلقة بالصيانة وحماية العقارات، وهذا بسبب غياب التكفل بتسيير وإدارة هذه العقارات، بالرغم من وجود إطار قانون يحدد بوضوح قواعد تسيير الملكية المشتركة، وقد أدت هذه الوضعية إلى تدهور جزء كبير من هذه الحظيرة ومحيطها لعدة أسباب، أهمها غياب صيانة الأجزاء المشتركة لعدم انخراط المالكين في العملية (تحويلات فوضوية وغير قانونية في الأقبية، ومداخيل العمارات والسطوح...). وقد تميز التكفل بهذه الحظيرة بعدم الفاعلية وكان لها تأثير دون المتوقع، بسبب عدم تطبيق الإجراءات التشريعية والتنظيمية المعمول بها والوسائل التقنية الجوارية وانعدام الاتصال، وأمام هذه الإشكالية، أعدت وزارة السكن والعمران عدة تدابير لتحسين التسيير العقاري تتمثل أهمها في تنظيم عدة لقاءات وورشات جمعت مختلف هيئات القطاع، ومحترفين وخبراء في الميدان، فمسألة التكفل بالحظيرة تكتسي أهمية متزايدة بالنسبة للوزارة بالنظر لما توليه من أهمية مثلها مثل بناء السكن. فالهدف من الملتقى المنظم تحت رعاية فخامة رئيس الجمهورية عبد العزيز بوتفليقة هو بلوغ مناقشة فعالة والخروج بتوصيات يمكن تجسيدها لتحسين وضعية التسيير العقاري في الجزائر، والاستفادة من تجارب وخبرة الدول المشاركة في مجال التسيير العقاري وحماية التراث العقاري بهدف تثمين الاستثمارات الضخمة التي قامت بها الدولة ووضع آليات جديدة. ------------------------------------------------------------------------ الإشراك الواسع للمواطن لا مفرّ منه لتسيير المدن ------------------------------------------------------------------------ شدد مختلف الفاعلون في قطاع السكن، المحليون والدوليون، على ضرورة إشراك المواطن في مسار إصلاح التسيير العقاري، حيث شدد رئيس الحكومة عبد العزيز بلخادم على أهمية بناء إطار قانوني مبني على الحس بالمسؤولية وعلى روح التمدن لدى المواطنين وأصحاب الممتلكات العقارية، بالإضافة إلى المتابعة والمراقبة الدائمة من طرف المصالح العمومية والجماعات المحلية، كما يجب التوسع في دراسة إشكالية التسيير الحضري بكل جوانبه المتعلقة بأدوات التعمير ونوعية البناء، من اجل الحفاظ على الحظيرة العقارية الوطنية وتنمية قطاع السكن الذي يتميز بحاسيسة بالغة لما له من أثر مباشر على المواطن. دعا المسؤول الأول عن قطاع السكن والعمران، كافة الفاعلين المعنيين أن يكونوا على وعي بأنه لا يمكن الاستمرار في وضعية اللاتسيير التي تمس جزءا من الحظيرة الوطنية العقارية، من أجل مواكبة الجهد الكبير في الاستثمار في مجال السكن والتحسين الحضري بتوعية المجتمع ومشاركته بصفة صارمة وملتزمة في الصيانة والحفاظ على هذه الحظيرة. وحث الوزير على أهمية المحافظة على الحظيرة العقارية من خلال إشراك واسع للمواطنين في حياة المدن وتحسيس أفضل وتنظيم ملائم في هذا المجال.
