Le programme de 1 million de logements à réaliser d'ici à 2009 souffre d'une approche limitée de ses conditions de réussite. Les experts soutiennent qu'il y a lieu de reconsidérer sa conception, en s'attaquant aux insuffisances si l'on veut que ce projet ne soit pas l'objet de déception. Sur 65 000 logements du programme 2003 de l'AADL, seulement 4 000 seront lancés avant la fin de l'année, a-t-on appris. Le rythme inadéquat des travaux de réalisation du programme de 1 million de logements d'ici à 2009 n'est pas de bon augure. Tel est le constat. Pour plusieurs wilayas, les travaux n'ont pas encore démarré et les chantiers ne sont même pas installés. Les dirigeants locaux sont confrontés à de sérieux problèmes qui ne sont pas pris en considération au préalable par les concepteurs du projet. Un programme politique pour certains, une utopie pour d'autres, le projet continue toujours à défrayer la chronique. Aujourd'hui, il livre ses premiers secrets. À commencer par sa concrétisation en elle-même. Un million de logements, c'est l'équivalent de 8 millions d'habitants soit deux fois la capitale, 7 fois la wilaya de Sétif et 12 fois Tlemcen. Pis, pour atteindre un tel objectif, il faut que des aspects tels que l'urbanisme avec sa toile de fond, le foncier, doivent suivre. Pour ce dernier paramètre, les signaux sont au rouge à travers tout le nord du pays. Tous les plans directeurs d'aménagement et d'urbanisme (PDAU) et les plans d'occupation du sol (POS) sont entièrement consommés dans toutes ces régions. Il ne reste plus de terrain à construire dans la majorité des wilayas, à l'image de Constantine, de Annaba, de Batna, de Tizi Ouzou… Le programme de 1 million de logements nécessite au moins, entre 10 000 et 15 000 hectares de superficie, soit l'équivalent de la capitale. Or, les surfaces disponibles au plan local sont insignifiantes. L'urbanisme a également fait défaut depuis l'Indépendance. L'esprit d'urbanisme est tel qu'il est lancé, absent dans le programme de 1 million de logements. Ainsi, le ministère de tutelle est interpellé. Comment pourra-t-il mobiliser autant de facteurs pour réaliser un projet concocté d'en haut. Il est, selon des experts, difficile voire impossible de mobiliser toutes ces potentialités. Pour cela, il est impératif de solliciter l'intervention des autres secteurs tels que l'aménagement du territoire, les travaux publics, les ressources hydriques, l'éducation, de l'enseignement supérieur… Installer en 4 ans, près de 8 millions d'habitants dans des agglomérations n'est pas une mince affaire. Le million de logements nécessite une enveloppe de plus de 18 milliards de dollars US d'ici à 4 ans. C'est l'équivalent d'un investissement de 3 ans à Dubaï où l'immobilier a connu une extension puisqu'il est devenu un instrument de développement et de création de richesses. On ne peut, de ce fait, confier une telle enveloppe à un seul secteur, or le département de tutelle devrait être l'élément important, la plaque tournante dans la stabilité et la cohésion sociales. L'ambition du Président qui est, faut-il le souligner, armé d'une bonne volonté, ne peut suffire. Si on compare aux autres pays, la France n'a réalisé depuis 1830 à 1962, que 1,3 million de logements qui, aujourd'hui, menacent ruine car, il n'existe aucun programme qui les prend en charge. Parallèlement à cela, les lotissements construits dans le cadre des coopératives immobilières ont diminué le taux d'urbanité en Algérie. Une enveloppe de 18 milliards de dollars US Faut-il recourir à des experts étrangers pour pouvoir adopter une politique d'urbanisme qui pourra imaginer l'implantation de un million de logements dans un espace qui va abriter 8 millions d'habitants, soit la population du Liban ou de la Libye. Le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme (MHU) a toujours soutenu avoir dégagé les assiettes foncières nécessaires pour réaliser ce vaste projet. En revanche, la réalisation d'un programme de 1 million de logements, c'est une conception de 25 années à venir du point de vue du foncier. Une chose est certaine, l'acte de bâtir doit passer par trois principales phases. Primo, par l'aménagement du territoire, qualifié de cerveau urbain. À ce propos, rares sont les grands projets d'aménagement du territoire lancés jusque-là. Le département doit intervenir, en ce qui le concerne, en amont et en aval dans le programme de 1 million de logements. Secundo, l'urbanisme. Le MHU a, faut-il le préciser, montré ses limites dans ce domaine. Les quelques expressions contenues dans la réglementation et les PDAU datent de plus de 20 ans et restent conçues telles que celles des pays de l'Est. Il faut pour cela, amorcer une révolution urbanistique qui a cette attitude de penser l'Algérie dans les 30 années à venir. Si l'on confond vitesse et précipitation et si l'on se laisse emporter par les méfaits de cette dernière, l'on rééditera les “exploits” réalisés dans les ensembles urbains comme Bab-Ezzouar, Aïn Naâdja, devenues des cités dortoirs. Tertio, la troisième phase a trait à l'habitat lui-même. Le programme de 1 million de logements se reposera sur les maîtres d'ouvrage qui sont les OPGI, EPLF, AADL, Cnep-Immo, FNPOS. Néanmoins, les maîtres d'ouvrage ont toujours pris des engagements qu'ils n'ont jamais honorés. L'on peut citer l'AADL qui a promis il y a quelques mois de livrer 27 000 logements d'ici à la fin de l'année. Or, jusqu'au début de décembre, cette agence n'a livré que 3 000 unités, soit seulement 10% du programme sur lequel elle s'est engagée. Le programme d'Alger en cours est estimé à 100 000 logements. D'ici à la fin de l'année, les maîtres d'ouvrage, estiment les experts, ne peuvent livrer qu'entre 1 000 et 2 000 unités. Ce qui laisse supposer qu'il ne peut être livré que 10% du programme chaque année. Mais la responsabilité ne peut être endossée totalement aux maîtres d'ouvrage qui ont signé au préalable des contrats avec des entreprises de réalisation. Aucune de celles-ci, y compris les chinoises et les turques n'a respecté les délais impartis. Toutes ces entreprises font face à des problèmes financiers. Elles se rabattent sur le contrat afin d'avoir les 15% à titre d'avance forfaitaire et d'approvisionnement qu'elles utilisent pour relancer puis achever leurs autres projets à l'arrêt depuis plusieurs années. Aucun responsable n'a, à ce propos, demandé un bilan sur les activités de ces sociétés étrangères présentes en Algérie depuis au moins 5 ans. Un taux de réalisation de 10% Force est de constater que depuis, aucun contrat de partenariat ou de joint-venture digne de ce nom n'a été paraphé entre les sociétés étrangères et leurs homologues algériennes. L'on peut citer le cas de la société chinoise CSCEC à qui on a confié 25 000 logements en Algérie. Qu'est-ce que cette entreprise a apporté à l'Algérie dans le secteur de l'habitat ? Les entreprises, relevant du secteur public, échappent de nos jours au contrôle du MHU d'autant plus qu'elles dépendent de la SGP Construction. Ce qui pose la problématique du rôle de cette SGP. En outre, les capacités managériales de ces sociétés sont imitées. Leurs cadres ne disposent que du seul diplôme universitaire. Elles sont gangrenées par une corruption à grande échelle, dotées d'un niveau de technicité faible, souffrant d'un manque de formation… la majorité travaille essentiellement pour le nombre de logements à réaliser au détriment de la qualité. L'entreprise, cependant, nécessite une formation, un développement et une recherche en permanence. La Cnep-Immo n'échappe pas à ce verdict. Cette entreprise avait promis de livrer quelque 65 000 logements suivant la formule location-vente vers la fin décembre 2004. Elle devrait lancer quelque 4 000 logements avant la fin de l'année 2005, mais rien n'y fit. Les bureaux d'études, eux, disposent de quelques compétences qui ont fait leur preuve. Si le MHU diligente une enquête nationale, il trouvera que les programmes d'études sont confiés aux mêmes bureaux soit une dizaine qui obtiennent à chaque fois ces marchés. Or à Alger uniquement, il existe des milliers d'architectes en chômage. Le MHU gagnerait à exploiter toutes ces compétences qui ne demandent d'ailleurs qu'à être recrutées. La tutelle peut les organiser en consortiums comme c'est le cas en Tunisie et au Maroc. Les BET, ailleurs, sont payés à plus de 10% du coût global des projets. Ils ne sont payés qu'à raison de 2% en Algérie. Ce qui constitue pour eux un facteur de négligence et d'abandon démotivant. À cela, il faut ajouter la divergence intellectuelle et conceptuelle constatée au sein de cette catégorie d'experts. Sur un autre registre, quelle garantie peut avoir le projet de 1 million de logements dans un marché de matériaux de construction instable ? La prochaine action que doit entreprendre l'Etat c'est de pouvoir convaincre les différents intervenants sur ce marché à signer une convention d'engagement pour satisfaire la demande des entreprises et approvisionner tous les chantiers pour une période de 6 mois au moins. L'incapacité des entreprises Par ailleurs, toutes les briqueteries réunies ne peuvent faire face à la demande créée par le projet de 1 million de logements dans les quatre années à venir. Les investisseurs et les bailleurs de fonds doivent en revanche encourager les jeunes chômeurs en créant des PEM/PMI pour l'exploitation du sable, la fabrication de briques, la plomberie, la peinture… La Caisse nationale du logement (CNL) qui assure toujours le financement des divers programmes doit, elle aussi, corriger certaines lacunes liées aux lenteurs des procédures et de l'acheminement de l'argent au profit des entreprises. Les 571 intervenants dans le secteur, composés de 48 OPGI, une vingtaine d'EPLF, une agence AADL, FNPOS et quelque 500 promoteurs privés, ne disposent pas des capacités managériales et l'organisation idoine pour réaliser un million de logements d'ici à 2009. Un autre volet qu'il ne faut pas négliger : le million de logements à réaliser ne doit pas stimuler les spéculations sur le marché du logement. Autrement dit, il faut bien filtrer pour que ces logements aillent aux véritables nécessiteux. Car, ceux qui ont bénéficié de logements dans le cadre de l'AADL ont d'ores et déjà vendus leurs appartements, d'autres les ont loués… Badreddine KHRIS
